Härten bei einer Eigenbedarfskündigung?

Härten bei einer Eigenbedarfskündigung?

Ein Mieter kann bei einer Eigenbedarfskündigung unter Umständen Härten geltend machen und deshalb die Kündigung ablehnen. Kommt es zur gerichtlichen Auseinandersetzung, muss dem Mieter umfassendes rechtliches Gehör – auch bezüglich der geltend gemachten Härten – eingeräumt werden. Wie weit dieses rechtliche Gehör gehen muss, klärte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 28.10.2025 (Aktenzeichen VIII ZR 17/25).

Hier können Sie das Urteil im Original lesen

Härten gegen Kündigung geltend gemacht

In dem Verfahren ging es um die Eigenbedarfskündigung einer Mieterin, die seit vielen Jahren in einer Wohnung lebte und sich gegen die Kündigung durch die Vermieter zur Wehr setzte. Diese hatten Eigenbedarf geltend gemacht, da ihre Tochter mit Familie die Wohnung nutzen wollte. Die Mieterin widersprach und machte Härten aufgrund gesundheitlicher Probleme geltend (§ 574 BGB). Ein Umzug sei ihr nicht zumutbar. Sie legte dazu mehrere ärztliche Atteste vor, die unter anderem eine depressive Erkrankung sowie eine Verschlechterung ihres körperlichen Zustands bestätigten.

Gerichte sehen keine Härten für den Mieter

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht folgten jedoch der Argumentation der Vermieter. Sie hielten die Kündigung für wirksam und verneinten einen Härtefall. Das Berufungsgericht sah insbesondere keinen Anlass, ein Sachverständigengutachten zu den gesundheitlichen Auswirkungen eines Umzugs einzuholen, und bewertete den Vortrag der Mieterin teilweise als widersprüchlich.

BGH: Härten müssen gutachterlich geklärt werden

Der Bundesgerichtshof widersprach dieser Vorgehensweise deutlich. Er stellte klar, dass das Berufungsgericht den Anspruch der Mieterin auf rechtliches Gehör verletzt habe. Sobald ein Mieter nachvollziehbar und durch Atteste gestützt gesundheitliche Risiken eines Umzugs darlegt, sind Gerichte verpflichtet, den Sachverhalt umfassend aufzuklären. In der Regel bedeutet dies, ein medizinisches Sachverständigengutachten einzuholen. Eine eigene Einschätzung des Gerichts ohne entsprechende Fachkenntnis reicht nicht aus.

Wann liegen Härten vor?

Besonders wichtig ist die Klarstellung, dass ein Härtefall nicht nur dann vorliegt, wenn ein Umzug objektiv unmöglich ist. Es genügt bereits die ernsthafte Gefahr, dass sich der Gesundheitszustand erheblich verschlechtert. Zudem darf ein möglicherweise widersprüchlicher Vortrag nicht dazu führen, dass Beweise gar nicht erst erhoben werden. Solche Widersprüche sind vielmehr im Rahmen der Beweiswürdigung zu berücksichtigen.

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