Zutritt zur Mietwohnung – was ist erlaubt?

Zutritt zur Mietwohnung – was ist erlaubt?

Durch den Mietvertrag wird der Mieter zu Besitzer der Wohnung – der Vermieter bleibt aber der Eigentümer. Darf der Vermieter deshalb immer noch die vermietete Wohnung jederzeit betreten? Nein – denn durch die Vermietung wird die Wohnung zum Lebensraum des Mieters, der auch unter dem Schutz des Grundgesetzes steht (Artikel 13 Abs. 1 GG). Wann die Wohnung vom Vermieter dennoch betreten werden kann, wollen wir hier erläutern.

Ohne Grund kein Zutritt

Grundsätzlich hat der Vermieter kein Recht auf Zutritt, wenn kein nachvollziehbarer Grund vorliegt. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits in einem Urteil vom 04.06.2014 festgestellt. Im Leitsatz des Urteils heißt es:

„Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann.“ (Aktenzeichen VIII ZR 289/13)

Wann muss Zutritt erlaubt werden?

Aus dem Urteil des BGH ergibt sich, dass der Zutritt des Vermieters nur zulässig ist, wenn für das Betreten ein sachlicher Grund vorliegt. Daraus ergeben sich Möglichkeiten, die der BGH bereits bestätigte:

Der Mieter muss dem Mieter Zutritt gewähren, wenn der Vermieter den Verkauf der Immobilie plant (BGH-Urteil vom 26.04.2023 – Aktenzeichen VIII ZR 420/21).

Sind notwendige Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen, muss der Mieter den vom Vermieter beauftragten Handwerkern Zutritt zur Wohnung gewähren. (BGH-Urteil vom 15.04.2015 – Aktenzeichen VIII ZR 281/13)

Soll die Wohnung begutachtet werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, hat der Vermieter ein Recht auf Zutritt (BGH-Beschluss vom 28.11.2023 – Aktenzeichen VIII ZR 77/23).

Voraussetzungen für den Zutritt

Aus der Rechtsprechung des BGH ergibt sich, dass der Mieter Zutritt zur Wohnung gewähren muss, wenn der Vermieter einen konkreten sachlichen Grund für einen Besuch hat und diesen rechtzeitig ankündigt. Dieses Recht wird auch mit der Pflicht des Mieters begründet, nach Treu und Glauben zu handeln (§ 242 BGB).

Sollten Sie eine Besichtigung vornehmen müssen, bitten Sie den Mieter mindestens 48 Stunden vor geplantem Eintritt, Ihnen den Zugang einzuräumen. Teilen Sie dem Mieter mit, wann Sie oder von Ihnen beauftragte Personen (z. B. Handwerker) die Wohnung aufsuchen und aus welchem Grund die Wohnung betreten werden muss. Gewährt der Mieter den Zugang, sollte der Aufenthalt so kurz wie möglich sein.

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