Reinigungspflicht und Schönheitsreparaturen beim Auszug

Reinigungspflicht und Schönheitsreparaturen beim Auszug

Endet ein Mietverhältnis, hat der Mieter grundsätzlich die Pflicht, die Wohnung zurückzugeben (§ 546 BGB). Eine Reinigungspflicht wird im Gesetz nicht direkt angesprochen. Darum ist man hier weitgehend auf die Auslegungen des Bundesgerichtshofs (BGH) angewiesen. Auch die Frage, welche Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangt werden können, wird vom BGH weitgehend geklärt. Wir haben hier zusammengestellt, was er zum Thema „Reinigungspflicht und Schönheitsreparaturen beim Auszug“ entschieden hat.

Entscheidungen bei Formularmietverträgen

Die hier zusammengestellten Urteile beziehen sich immer auf Mietverhältnisse, die auf Basis eines Formularmietvertrages geschlossen wurden. Dabei handelt es sich um einen Mietvertrag, den der Vermieter für eine Vielzahl von Mietverhältnissen verwenden will. Schon bei einer einmaligen Nutzung handelt es sich deshalb um einen Formularmietvertrag. Diese Verträge unterliegen den BGB-Bestimmungen für Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 305 BGB).

Unrenoviert übernommene Wohnung

In einem Urteil vom 18.03.2026 (VIII ZR 185/14) stellte der BGH klar, dass die Schönheitsreparaturklauseln im Formularmietvertrag ungültig sind, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde und er dafür keinen angemessenen Ausgleich erhielt. Die Reinigungspflicht des Mieters ist dann auf eine besenreine Rückgabe beschränkt.

Quotenregelung bei Renovierungskosten

Eine Regelung, wonach der Mieter beim Auszug anteilmäßig an Renovierungskosten beteiligt werden kann, ist ungültig. Da hierbei der Zustand der Wohnung beim Auszug unberücksichtigt bleibt, kann eine Quote nicht verlangt werden. Auch hier bleibt es bei einer Reinigungspflicht, wonach der Mieter die Wohnung lediglich besenrein übergeben muss. (Urteil des BGH vom 18.03.2025 – Aktenzeichen VIII ZR 242/13).

Der Mieter muss allerdings nachweisen, dass er die Wohnung unrenoviert übernommen hat. (Urteil des BGH vom 30.01.2024 – Aktenzeichen VIII ZB 42/23).

Vereinbarungen mit Vormietern

Übernimmt der Mieter eine unrenovierte Wohnung, kann der Vermieter keine Renovierung beim Auszug verlangen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter vorher mit dem Vormieter etwas anderes abgesprochen hat. Diese Absprache gilt nicht gegenüber dem Vermieter. Für den Vermieter zählt allein, in welchem Zustand er die Wohnung übergeben hat. Er kann beim Auszug des Mieters nicht verlangen, dass dieser die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgibt, als er sie erhalten hat. (Urteil des BGH vom 22.08.2018 – Aktenzeichen VIII ZR 277/16).

Renovierungspflicht des Vermieters

Wurde eine unrenovierte Wohnung vermietet, kann eine Klausel im Mietvertrag vom Mieter die Renovierung verlangen. Ist diese Klausel aber ungültig, kann der Mieter die Renovierung durch den Vermieter verlangen. Da die Wohnung nach der Renovierung wertiger ist, kann der Mieter an den Kosten für die Renovierungsarbeiten beteiligt werden. (Urteil des BGH vom 08.07.2020 – Aktenzeichen VIII ZR 163/18).

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