Wie man an eine Wohngemeinschaft vermietet

Wie man an eine Wohngemeinschaft vermietet

Soll eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet werden, ist es wichtig, den Mietvertrag entsprechend auszugestalten. Für den Abschluss des Vertrages mit der Wohngemeinschaft kommen verschiedene Modelle infrage, die unterschiedliche Vor- und Nachteile haben.

Wer von der Wohngemeinschaft haftet?

Bei Abschluss des Mietvertrages mit einer Wohngemeinschaft ist es entscheidend, wer der haftende Mieter wird. Je nachdem bieten sich meist die folgenden Modelle für den Vertrag mit einer Wohngemeinschaft an.

Alle Mitglieder der Wohngemeinschaft sind Hauptmieter

Gestalten Sie den Mietvertrag so, dass alle Mitglieder der Wohngemeinschaft Hauptmieter sind. Beim Mietvertrag ist besonders auf die folgenden Punkte zu achten:

Alle Mitglieder der Wohngemeinschaft werden mit vollständigem Vor- und Nachnamen im Vertrag als Mieter der Wohnung aufgeführt. Außerdem unterschreiben alle Mitglieder der Wohngemeinschaft den Mietvertrag.

Im Mietvertrag sollte darauf hingewiesen werden, dass jeder Mieter gesamtschuldnerisch haftet. Das bedeutet, dass der einzelne Mieter nicht nur für seinen rechnerischen Anteil an den Forderungen des Vermieters haftet. Kommt es beispielsweise zu Mietrückständen, kann der Vermieter die Forderungen insgesamt auch von einem einzelnen Mieter verlangen. Es sollte ausdrücklich festgehalten werden, dass die gesamtschuldnerische Haftung für alle Forderungen des Vermieters gegenüber der Gemeinschaft gilt.

Da alle Wohngemeinschaftsmitglieder Hauptmieter sind, kann ein einzelnes Mitglied nicht ohne Weiteres allein kündigen. Darum regeln Sie im Vertrag genau, wie im Falle der Kündigung einzelner Mitglieder vorgegangen werden soll.

Regeln Sie im Mietvertrag auch, wie ein einzelner Mieter ausscheiden und durch einen neuen WG-Bewohner ersetzt werden kann.

Im Vertrag sollte zudem die Höhe der einzelnen Anteile an der Kaution festgehalten werden. Außerdem sollte festgehalten werden, wie beim Ausscheiden eines einzelnen Mitglieds mit dem Kautionsanteil verfahren wird. Es kann vereinbart werden, dass bei einem Mieterwechsel die Kaution intern zwischen dem neuen und dem ausziehenden Mieter verrechnet wird und die

Je nachdem kann auch eine Zimmereinteilung festgelegt werden, bei der Küche, Bad usw. als Gemeinschaftsräume festgelegt werden. Allerdings kann diese Einteilung auch der Wohngemeinschaft überlassen werden.

Durch die gemeinsame Haftung der Mitglieder der Wohngemeinschaft verfügt der Vermieter über eine weitgehende Sicherheit für seine Forderungen. Beim Wechsel einzelner Mitglieder kommt es darauf an, dass der Mietvertrag entsprechend gestaltet wurde. Es empfiehlt sich deshalb, sich hierbei von einem Fachanwalt beraten zu lassen.

Ein Mitglied der Wohngemeinschaft wird zum Hauptmieter

Der Mietvertrag kann auch mit einem Mitglied der Wohngemeinschaft als Hauptmieter geschlossen werden, wobei die anderen Mitglieder dann Untermieter sind. Hierbei haftet ausschließlich der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Zu berücksichtigen sind insbesondere die folgenden Punkte:

Regeln Sie im Mietvertrag mit dem Hauptmieter ausdrücklich, dass die Wohnung von einer Wohngemeinschaft genutzt wird und die einzelnen Zimmer untervermietet werden. Regeln Sie auch, dass die Untermieter wechseln können, ohne dass dafür jedes Mal der Mietvertrag angepasst wird. Beachten Sie dabei §§ 540 und 553 BGB.

Der Hauptmieter kann mit den Untermietern eigene Untermietverträge abschließen. Diese ändern aber nichts an der Haftung des Hauptmieters gegenüber dem Vermieter.

Regeln Sie im Mietvertrag auch, wie mit den Untermietverhältnissen umgegangen wird, wenn der Hauptmieter ausscheidet. Grundsätzlich steht den Untermietern die Wohnung nicht mehr zur Verfügung, wenn das Mietverhältnis mit dem Hauptmieter endet.

Im Mietvertrag sollte auch geklärt sein, wie man vorgehen will, wenn der Hauptmieter aus dem Mietverhältnis aussteigt. Er kann seine Verpflichtungen nicht einfach ohne eindeutige Vertragsregelungen auf einen anderen WG-Bewohner übertragen.

Das Mietmanagement ist bei dieser Konstellation einfacher, da der Vermieter nur mit dem Hauptmieter zu tun hat. Da dieser aber allein haftet, steigt das finanzielle Risiko des Vermieters.

Einzelne Mietverträge mit jedem Mitglied der Wohngemeinschaft.

Der Vermieter kann auch mit jedem Mitglied der Wohngemeinschaft einen eigenen Vertrag abschließen. Das bedeutet, dass man einen sehr viel höheren Verwaltungsaufwand hat. Diese Regelung ist deshalb meist nur für die Mieter interessant, weil jeder unabhängig von den anderen Wohngemeinschaftsmitgliedern ist und problemlos ausziehen kann. Bei der Vertragsgestaltung sollten Sie folgende Punkte beachten:

Wenn der Eigentümer/Vermieter mit jedem WG-Bewohner einen eigenen Mietvertrag über ein bestimmtes Zimmer abschließt, ist das eine dritte Gestaltung neben „alle sind Hauptmieter“ und „ein Hauptmieter + Untermieter“. Sie kann für eine dauerhaft wechselnde WG sehr praktisch sein, hat für den Vermieter aber andere Konsequenzen. Bei den Mietverträgen sollte man insbesondere die folgenden Punkte beachten:

Vermieten sollte man nur ein mit Größenangaben und Lage genau festgelegtes Zimmer. Die Gemeinschaftsflächen (Küche, Bad usw.) stellen Sie lediglich zur gemeinschaftlichen Mitbenutzung zur Verfügung.

Bei Schäden an Gemeinschaftseinrichtungen gibt es keine gesamtschuldnerische Haftung. Die Schuld müssen Sie einem Mieter nachweisen, damit er haftet.

Jeder Mieter muss eine eigene Kaution zahlen und Betriebskosten  für sein Zimmer tragen.

Ohne entsprechende Vereinbarung hat der einzelne Mieter kein Recht, einen Nachmieter zu bestimmen. Dieses Recht hat allein der Vermieter.

Grenzen, die durch die Mietpreisbremse für die Wohnung entstehen, werden durch die Aufteilung nicht grundsätzlich aufgehoben.

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