Mietpreisbremse bei zuvor gewerblich genutzten Räumen

Mietpreisbremse bei zuvor gewerblich genutzten Räumen

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet werden (§ 556f BGB). Wie zu verfahren ist, wenn die Räume zuvor gewerblich genutzt wurden, klärte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 19.08.2026 klar (Aktenzeichen VIII ZR 104/25).

Mietpreisbremse umgangen

In dem Verfahren ging es um gewerblich genutzte Räume, die zu einer Mietwohnung umgebaut und nun für knapp 1.000 € vermietet wurden. Die Mieter hielten die Miete für zu hoch und verwiesen auf die Mietpreisbremse, die für ganz Berlin gilt. Danach ergab sich nach Berechnungen der Mieter eine maximale Miethöhe von 623 €. Der Mieter verlangte die überzahlten Anteile an Miete und Kaution zurück.

BGH zur Mietpreisbremse bei ehemaligen Gewerberäumen

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte fest, dass man sich bei der Umgestaltung von Gewerberaum in Wohnraum nicht automatisch auf die Ausnahmeregelung des § 556f BGB berufen kann. Danach gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn eine Wohnung erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt oder vermietet wird.

Mietpreisbremse entfällt nur, wenn Voraussetzungen erfüllt werden

Laut BGH greift diese Regelung nicht automatisch, wenn die Räume vor der Vermietung zu gewerblich genutzt wurden. Die Ausnahme greift nur, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind. Zunächst durften die Räume vor ihrer Vermietung nicht als eigenständige Wohnung nutzbar sein. Außerdem müssen erhebliche Baumaßnahmen durchgeführt werden, um die Räume zu einer Mietwohnung zu machen.

Das Gericht stellte fest, dass eine eigenständige Wohnung über einen Wohn- oder Schlafraum, ein Bad mit Toilette sowie eine Kochmöglichkeit oder die erforderlichen Anschlüsse verfügen muss.

Vermieter muss nachweisen, dass Mietpreisbremse nicht greift

Zum Nachweis des geforderten erheblichen Bauaufwands muss der Inhaber Kosten nachweisen, die in der Größenordnung von einem Drittel der Herstellungskosten einer vergleichbaren Wohnung liegen. Instandsetzungsarbeiten werden nicht mitgerechnet.  Zur Klärung dieser Punkte verwies der BGH das Urteil an die Vorinstanz zurück.

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