Schonfristzahlung und ordentliche Kündigung

Schonfristzahlung und ordentliche Kündigung

Eine sogenannte Schonfristzahlung kann eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstände heilen. Diese Heilung wirkt sich aber nicht auf eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung aus. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 30.09.2026 noch einmal bestätigt. (Aktenzeichen: VIII ZR 21/26)

Schonfristzahlung nach fristloser und ordentlicher Kündigung

Zu dem Rechtsstreit kam es, nachdem der Mieter mit zwei Monatsmieten in Rückstand war und der Vermieter die fristlose – hilfsweise ordentliche – Kündigung aussprach. Kurz nachdem er die Kündigung erhielt, zahlte der Mieter die offenen Mieten nach. Im Rahmen dieser Schonfristzahlung kürzte er aber die beiden Mieten um 2 % und 4 %. Die Kürzungen begründete er mit einem Gerüst, das am Haus aufgestellt wurde und eine Nutzung des Balkons unmöglich machte.

Gerichte halten auch ordentliche Kündigung für geheilt

Der Vermieter versuchte, die Räumung der Wohnung gerichtlich durchzusetzen, konnte sein Ziel vor den zuständigen Gerichten aber nicht erreichen. Sowohl das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg, als auch das Landgericht Berlin II vertraten die Ansicht, dass mit der Schonfristzahlung der offenen Mieten sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung geheilt sei.

Was ist eine Schonfristzahlung?

Die Schonfristzahlung ermöglicht einem Mieter nach einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen, die offenen Mietschulden vollständig zu begleichen, um die Kündigung unwirksam zu machen.

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB muss die Zahlung spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage erfolgen. Die Schonfristzahlung kann grundsätzlich nur einmal innerhalb von zwei Jahren genutzt werden.

BGH: Schonfristzahlung heilt nicht die ordentliche Kündigung

Da die Vorinstanz die Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) zuließ, führte der Vermieter das Verfahren weiter. Der BGH entschied, dass die ordentliche Kündigung durch die Schonfristzahlung nicht geheilt wurde. Nach § 569 BGB wird durch die Zahlung lediglich die fristlose Kündigung geheilt.

Der BGH verwies die Angelegenheit an das Landgericht Berlin II zurück. Es muss nun geprüft werden, ob die ordentliche Kündigung aus anderen Gründen unwirksam sein könnte. Zu klären ist unter anderem, ob der Mieter eine andere Pflichtverletzung begangen hat. Außerdem muss geklärt werden, ob die ordentliche Kündigung gegen Treu und Glauben verstößt.

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