Bankbürgschaft fehlt – kann man fristlos kündigen?

Bankbürgschaft fehlt – kann man fristlos kündigen?

Erklärt sich ein Vermieter mit der Abgabe einer Bankbürgschaft statt einer Barkaution einverstanden, kann er dem Mieter nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, wenn dieser bereits eingezogen ist, ohne die Bankbürgschaft vorzulegen. Zu diesem Ergebnis kommt der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 14.05.2025 (Aktenzeichen VIII ZR 256/23).

Mieter legt keine vereinbarte Bankbürgschaft vor

In dem Verfahren ging es um eine Kündigung, die vom Vermieter ausgesprochen wurde, weil der Mieter eine vereinbarte Bankbürgschaft nicht vorlegte. Nachdem der Mieter einzog und die Bankbürgschaft immer noch nicht herbeibrachte, kündigte ihm der Vermieter fristlos. Damit konnte sich der Vermieter auch vor den Gerichten zunächst durchsetzen.

BGH: Fehlende Bankbürgschaft muss keine fristlose Kündigung nach sich ziehen

Der Bundesgerichtshof sah dies jedoch anders. Er hob die fristlose Kündigung auf und stellte klar, dass sich der Vermieter nicht auf § 569 Abs. 2a BGB (fristlose Kündigung aus wichtigem Grund) berufen kann. Das Gericht vertrat die Meinung, dass sich die gesetzliche Regelung ausschließlich auf Geldkautionen bezieht. Sie könnte nicht bei einer Bankbürgschaft angewandt werden.

BGH unterscheidet zwischen Bankbürgschaft und Barkaution

Der Gesetzgeber will mit § 569 BGB vorrangig Mieter erreichen, die ihre vereinbarte Kaution nicht bezahlen. Aber der Vermieter kann den Einzug (Übergabe der Wohnung) verweigern, solange die vereinbarte Bankbürgschaft nicht vorliegt. Der BGH geht aber davon aus, dass der Vermieter bereits ausreichend geschützt ist, wenn er die Wohnung ohne Bankbürgschaft übergibt. Er kann deshalb wegen der fehlenden Bankbürgschaft keine fristlose Kündigung aussprechen.

Wie sich der Vermieter wehren kann

Das Urteil stellt aber keinen Freibrief für Mieter dar. Das Gericht stellt in der Begründung klar, dass der Vermieter nach den Umständen weiterhin eine ordentliche Kündigung aussprechen kann. Auch eine fristlose Kündigung nach den allgemeinen Vorschriften ist grundsätzlich möglich. Aber eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB ist bei einer nicht vorgelegten Bankbürgschaft nicht möglich.

Ist der Vermieter mit einer Bankbürgschaft als Mietsicherheit einverstanden, sollte er die Vorlage der Bürgschaft vor der Wohnungsübergabe verlangen. Wird die Wohnung bereits ohne Bürgschaft übergeben, kann eine spätere fristlose Kündigung nicht allein auf das Fehlen dieser Sicherheit gestützt werden.

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