Hausrecht: Du kommst da nicht rein

Hausrecht: Du kommst da nicht rein

Es kommt immer wieder vor, dass man Menschen in den eigenen vier Wänden nicht sehen will. Dann kann man sein Hausrecht ausüben und ihnen Hausverbot erteilen. Doch wer hat eigentlich das Hausrecht, wenn es um eine Mietimmobilie geht? Was darf der Vermieter, was darf der Mieter?

Der Mieter und sein Hausrecht

Wird eine Wohnung vermietet und dem Mieter übergeben, erhält der Mieter den unmittelbaren Besitz (§ 854 BGB) und übt damit grundsätzlich das alleinige Hausrecht in der Wohnung aus. Dieses Hausrecht gilt sogar gegenüber dem Eigentümer der Wohnung (der Mieter ist bei bestehenden Mietverhältnissen der Besitzer). Das geht so weit, dass der Vermieter oder der Eigentümer der Wohnung diese nicht ohne Erlaubnis des Mieters betreten darf. Prinzipiell ist es deshalb auch möglich, dass der Mieter sich gegenüber dem Vermieter auf sein Hausrecht beruft und ein Hausverbot ausspricht.

Grenzen des Hausrechts eines Mieters

Wenn auch das Hausrecht beim Mieter liegt, kann der Vermieter unter bestimmten Umständen dennoch den Zutritt zur Wohnung verlangen. Hierfür muss allerdings ein berechtigtes Interesse am Betreten der Wohnung bestehen. Von einem berechtigten Interesse kann man beispielsweise sprechen, wenn es um die Aufnahme von Schäden, Reparaturen in der Wohnung oder auch Besichtigungen nach Kündigung geht.

Hausrecht bei mehreren Personen

Haben mehrere Personen ein gleichberechtigtes Besitzrecht an der Wohnung (etwa Ehepartner oder mehrere Mieter), üben sie das Hausrecht gemeinsam aus. Prinzipiell kann also bei einem Ehepaar sowohl der Mann, als auch die Frau das Hausrecht ausüben und ein Hausverbot erteilen. Das geht aber nicht so weit, dass ein Partner den anderen Partner der Wohnung verweist.

Im Haus außerhalb der Wohnung

Das Hausrecht des Mieters erstreckt sich nur auf den angemieteten Bereich. Im Bereich der Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Hausflur, Außenanlagen usw.) hat der Vermieter das Hausrecht.

Besucher des Mieters

Da die Wohnung eines Mieters meist nur über Gemeinschaftsflächen (Flur, Treppenhaus) erreicht werden kann, könnte man davon ausgehen, dass der Vermieter Besuchern des Mieters den Zugang zur Mietwohnung versperren kann.

Aber hier gilt vorrangig, dass der Mieter das Recht hat, Besucher zu empfangen. Dieses Besuchsrecht gehört zum normalen Gebrauch der Wohnung. Besucher dürfen deshalb auch die notwendigen Wege durch das Gebäude benutzen. Ein vom Vermieter ausgesprochenes Hausverbot ist deshalb nur in Ausnahmefällen denkbar. Möglich ist es zum Beispiel bei

• erheblicher Störungen des Hausfriedens,
• Bedrohungen oder Belästigungen anderer Bewohner,
• Sachbeschädigungen oder
• Vandalismus im Gebäude.

Hausverwalter übt Hausrecht aus

Die Rechte des Hausverwalters ergeben sich aus dem mit ihm geschlossenen Vertrag. Er kann ein Hausverbot deshalb nur aussprechen, wenn ihn sein Vertrag dazu befugt. Alternativ kann der Hauseigentümer dem Verwalter eine entsprechende Vollmacht erteilen.

Hausverbot wird missachtet

Wer trotz eines berechtigten Hausverbots Räume oder Grundstücke betritt oder nicht geht, kann sich wegen Hausfriedensbruch nach § 123 StGB strafbar machen. Allerdings wird dieser Hausfriedensbruch nur auf Antrag verfolgt.

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