Hauskauf: Wenn der (Holz-)Wurm drin ist

Selbst wenn bei einem Hauskauf die Gewährleistung ausgeschlossen wurde, kann Schädlingsbefall in größerem Ausmaß dazu führen, dass der Käufer zum Rücktritt vom Erwerb berechtigt ist. Das ergibt sich aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Braunschweig vom 16.11.2018 (Aktenzeichen 9 U 51/17).

In dem Verfahren ging es um ein Fachwerkhaus, bei dem sich nach dem Kauf herausstellte, dass es sehr stark mit Pilz und von Holzwürmern befallen war. Im Kaufvertrag war die Gewährleistung ausgeschlossen worden. Dennoch verlangte der Verkäufer die Rückerstattung des Kaufpreises und die Rückabwicklung des Kaufes.

Das Oberlandesgericht Braunschweig bestätigte, dass der Käufer den Kaufpreis zurückverlangen könne. Denn der Verkäufer hatte den Käufer nicht über den Pilz- und Schädlingsbefall informiert. Hierzu wäre er aber verpflichtet gewesen. Der massive Befall stelle einen Umstand dar, der den Käufer vom Erwerb hätte abhalten können. Deshalb war der Verkäufer zur Aufklärung verpflichtet – und zwar auch ohne konkrete Nachfrage des Erwerbers.

Dass die Gewährleistung im Vertrag ausgeschlossen wurde, spiele in diesem Fall keine Rolle. Der Vermieter habe diesen Mangel arglistig verschwiegen, da er den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt. Da der Verkäufer das Gebälk aufgrund des Holzwurmbefalls hatte bearbeiten und danach neu streichen ließ, kannte er die Mängel.

Die Offenbarungspflicht des Verkäufers erstrecke sich grundsätzlich nur auf nicht ohne weiteres erkennbar Mängel, führte das Gericht aus. Im vorliegenden Fall hätte der Käufer aber nur die aktuelle Situation einschätzen können. Das Gebälk sei aber bereits seit über 15 Jahren befallen. Hierüber hätte der Verkäufer aufklären müssen.