23. Mai 2012 von Hartmut Fischer
Teilen

Kabinett beschließt Mietrechtsreform

Kabinett beschließt Mietrechtsreform

Teilen
23. Mai 2012 / Hartmut Fischer

So langsam nimmt die Mietrechtsreform Gestalt an. Heute, am 23.05.2012 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf beschlossen und damit den Weg in das Parlament freigegeben. Was das neue Gesetz bringen wird, das vermutlich im ersten Vierteljahr 2013 in Kraft treten wird, haben wir hier für Sie zusammengestellt:

Begründung: Bisher war es immer sehr schwierig, Modernisierungsmaßnahmen zu begründen. Nach dem neuen Gesetz können dann auch anerkannte Pauschalsätze zugrunde gelegt werden, um beispielsweise zu belegen, welche Vorteile ein wärmeisolierender Außenputz mit sich bringt.

Berliner Räumung: Die bereits praktizierte Berliner Räumung wird ins Gesetz aufgenommen. Dabei wird der Mieter bei einer Räumung durch den Gerichtsvollzieher aus dem Besitz der Wohnung gesetzt. Mobiliar usw. bleiben in der Wohnung. Dadurch sinken die Vorschüsse, die der Gerichtsvollzieher verlangt, da kein Abtransport und keine Einlagerung der Gegenstände des Mieters erfolgen. Die Haftung für die Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.

Contracting: Beim Contracting bezieht man die Wärme von einem externen Unternehmen. Bisher gab es für diese Art der Wärmeversorgung keine gesetzliche Regelung. Im neuen Gesetz wurde das Contracting aufgenommen.

Danach brauchen Sie den Mieter nicht mehr vor der Umstellung um seine Zustimmung bitten und können die Kosten der Wärmeversorgung anstelle der bisherigen Heizkosten umlegen. Allerdings ist diese Regelung an eine Reihe von Bedingungen geknüpft:

  • Es muss eine neue Heizungsanlage errichtet werden. Alternativ kann die Wärme auch aus einem Netz oder von einem Blockheizkraftwerk geliefert werden.
  • Effizient arbeitende Heizungsanlagen im Bestand können weiter geführt werden. Hier beschränkt sich der Contracter auf eine verbesserte Betriebsführung.
  • Die Kosten für die Warmwasserversorgung dürfen für den Mieter nicht steigen.
  • Der Mieter muss so frühzeitig informiert werden, dass er prüfen kann, ob eine spätere Umlage der Conractingkosten über die Betriebskostenabrechnung gerechtfertigt ist.

Härtefallregelung: Nach dem neuen Gesetz kann der Mieter Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr verhindern, indem er angibt, die Maßnahme würde für ihn eine finanzielle Härte bedeuten. Dieses Argument kann er erst im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens ins Spiel bringen – also nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen.

Stellt sich jedoch heraus, dass sich für den Mieter tatsächlich eine finanzielle Härte ergibt, muss er die höhere Miete allerdings auch nicht bezahlen.

Kaution: Zahlt der Mieter die Kaution nicht, kann ihm fristlos gekündigt werden, wenn der Rückstand mindestens zwei Monatsmieten beträgt.

Mieterhöhung: Als Grund für Mieterhöhungen wird die energetische Sanierung in das neue Gesetz aufgenommen. Als energetische Sanierung werden alle Maßnahmen angesehen, die dazu führen, dass die Mietsache weniger Energie verbraucht. Eine Mieterhöhung ist nicht möglich, wenn es sich um keine reinen Klimaschutzmaßnahmen handelt.

Mietminderungsausschluss: Bei energetischen Sanierungen sieht der Entwurf vor, dass der Mieter in den ersten drei Monaten die Miete nicht wegen Lärm, Schmutz usw. kürzen darf. Gekürzt werden darf aber ab dem vierten Monat. Bei nicht energetischen Sanierungen darf weiterhin von Anfang gekürzt werden.

Modernisierungskosten: Auch nach dem neuen Gesetz können Vermieter bei Modernisierungskosten die Jahresmiete höchstens um 11 % anheben. Die Praxis, dass Erhaltungsaufwand nicht zur Mieterhöhung führte, wurde in den Gesetzentwurf aufgenommen.

Münchner Modell: Beim Münchner Modell kauft eine Personengesellschaft eine Immobilie und macht gegenüber den Mietern Eigenbedarf der Gesellschafter geltend. Nach dem Auszug der Mieter werden die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und an die Gesellschafter verkauft. Dadurch wird es möglich, den Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach der Umwandlung der Eigentumswohnungen zu umgehen. Nach dem neuen Gesetz gilt der Schutz auch für mindestens drei Jahre, wenn von vorneherein klar ist, dass die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen.

Räumungsurteil: Derzeit gilt, dass der Gerichtsvollzieher ein Räumungsurteil nicht vollstrecken kann, wenn eine unbekannte Person dem Gerichtsvollzieher öffnet und behauptet, ein Untermieter zu sein. Nach dem neuen Gesetz kann dann eine einstweilige Verfügung erwirkt werden, mit der auch gegen diesen „Untermieter“ vollstreckt werden kann.

Sicherungsanordnung: Nach dem Gesetzentwurf sollen die Gerichte von den Mietern per Sicherungsanordnung eine Sicherheit für die Mietschulden verlangen können. Die Sicherheit soll den Mietforderungen entsprechen, die während des Gerichtsverfahrens jeden Monat auflaufen. Die Sicherheit kann dann in Form von Bargeld oder Bürgschaften geleistet werden. Dies soll den Vermieter davor schützen, während des Verfahrens noch mehr Geld zu verlieren. Kommt der Mieter während der Räumungsklage mit den Zahlungen in Verzug, kann ein Räumungsurteil schnell erwirkt werden.


immo:News abonnieren
Nutzen Sie unseren Informations-Service und erhalten Sie kostenlose Produktinformationen aus erster Hand, exklusive Aktionsangebote, Tipps, Tricks und aktuelle Urteile rund um das Thema Vermietung.