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Ordentliche Kündigung und Räumungsfrist
Ordentliche Kündigung und Räumungsfrist
Das Landgericht Berlin entschied, dass ein Mieter die Miete nur zurückhalten dürfe, wenn tatsächlich Mängel vorlägen. Ist dies nicht der Fall, erwächst aus dem Fehlverhalten des Mieters ein Kündigungsrecht. Die familiäre Situation des Mieters und die angespannte Wohnungslage in Berlin führten jedoch zu einer Räumungsfrist von sieben Monaten.
In dem Verfahren ging es um einen Mieter, der acht Monate lang die Miete zum Letzten des Mietmonats zahlte. Er begründete dies mit Mängeln der Mietsache. Der Vermieter war jedoch der Ansicht, dass in dem Zeitraum keine Mängel bestanden. Er mahnte den Mieter zweimal ab und kündigte dann den Mietvertrag. Daraufhin ging der Mieter vor Gericht und klagte gegen die Kündigung.
Doch das Landgericht Berlin hielt die ordentliche Kündigung aufgrund der wiederholten unpünktlichen Zahlungen der Mieter für gerechtfertigt. Die Richter beriefen sich hier auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Rechtliches
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
In der unpünktlichen Mietzahlung sahen die Richter eine erhebliche Verletzung der sich aus dem Mietvertrag ergebenden Pflichten. Sie wiesen auch darauf hin, dass bei wiederholten unpünktlichen Zahlungen auch eine fristlose Kündigung in Betracht käme.
Ein Zurückbehaltungsrecht habe der Miete nach § 320 BGB nicht gehabt.
Rechtliches
320 BGB: Einrede des nicht erfüllten Vertrags
(1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist. Hat die Leistung an mehrere zu erfolgen, so kann dem einzelnen der ihm gebührende Teil bis zur Bewirkung der ganzen Gegenleistung verweigert werden. Die Vorschrift des § 273 Abs. 3 findet keine Anwendung.
(2) Ist von der einen Seite teilweise geleistet worden, so kann die Gegenleistung insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde.
Das Zurückbehaltungsrecht habe dem Mieter nur für die Zukunft zugestanden. Da im vorliegenden Fall in den Monaten, in denen die Miete verspätet gezahlt wurde, keine Mängel nachgewiesen wurden, habe der Mieter auch nicht die Miete verspätet zahlen dürfen.
Das Landgericht räumte jedoch eine äußerst kulante Räumungsfrist von sieben Monaten ein. Es begründete dies mit der angespannten Wohnungssituation in Berlin und mit den minderjährigen Kindern, die noch schulpflichtig waren. Außerdem sei zu berücksichtigen, dass alle Rückstände ausgeglichen wurden und in Zukunft nicht mehr mit einer unpünktlichen Mietzahlung gerechnet werden müsse.
Urteil des Landgerichts Berlin vom 06.10.2015 – Aktenzeichen 63 S 51/15