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Steuern sparen bei Mietimmobilien
Steuern sparen bei Mietimmobilien
© Sorrorwoot Chaiyawong / Sorrorwoot Chaiyawong ecteezy
Mieteinnahmen müssen versteuert werden? Das stimmt nicht ganz. Denn von den Mieteinnahmen können die sogenannten Werbungskosten abgezogen werden. Das sind alle Ausgaben, die Ihnen entstehen, wenn Sie ein Mietobjekt bauen oder kaufen, und alle Kosten, die für den laufenden Mietbetrieb entstehen. Dabei sind aber eine Reihe von Regeln zu beachten. Durch die Vermietung entstehen aber auch einige Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken.
Hauskauf oder Hausbau
Die Kosten einer Immobilie können abgeschrieben werden. Das heißt, dass man jährlich einen bestimmten Prozentanteil von den Steuern abziehen kann. Derzeit gilt ein jährlicher Abschreibungssatz von 2 %, der immer gleich bleibt (lineare Abschreibung – § 7 Abs. 4 EStG). Bei der degressiven Abschreibung werden 5 % vom jeweiligen verbliebenen Abschreibungswert abgezogen. Details hierzu finden Sie auch in unserem Beitrag „Abschreibung von Immobilien“.
Der Abschreibungssatz kann sich bei einer kürzeren Nutzungsdauer für die Immobilie erhöhen. Die kürzere Nutzungsdauer kann per Gutachten festgelegt werden. Aber Vorsicht: Bei einer nachträglich festgelegten Nutzungsdauer neigt das Finanzamt dazu, den Grundstückswert höher anzusetzen. Da dieser Wert nicht abgeschrieben werden kann, kommt es vor, dass sich nach der Neufestsetzung die kürzere Nutzungszeit negativ für den Immobilienkäufer auswirkt. Lesen Sie hierzu auch unseren Beitrag „Steuerersparnis? Der erste Eindruck täuscht.“
Das wird oft übersehen
Es gibt eine Reihe von Posten, die von Immobilieneigentümern oft übersehen werden.
Die meisten Immobilien werden über Kredite finanziert. Kreditraten hierfür setzen sich dann aus dem Tilgungsbetrag und den Kreditzinsen zusammen. Während der Tilgungsbetrag nicht steuerlich absetzbar ist, können die Zinsen geltend gemacht werden.
Hier eine Checkliste der bei einer vermieteten Immobilie absetzbaren Kosten (soweit diese vom Vermieter getragen und nicht über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden):
| Absetzbare Kosten | Hinweise |
| Grundsteuer | Komplett absetzbar |
| Wassergebühren | Einschließlich Grundgebühren |
| Abwassergebühren | Schmutz- und Niederschlagswasser |
| Straßenreinigung | Erschließungs- und Ausbaubeiträge (für erstmaligen Straßenbau, Gehwegbau, erstmalige Straßenbeleuchtung und nach dem Baugesetzbuch) gehören zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Grundstücks und sind steuerlich nicht sofort abziehbar. |
| Winterdienst | Auch Kosten von externen Dienstleistern |
| Schornsteinfeger | |
| Gebäudeversicherung | Feuer, Sturm, Leitungswasser, Hochwasser usw. |
| Haftpflichtversicherung | Für Haus- und Grundbesitzer |
| Gewässerschadenhaftpflicht | Bei Öltanks empfohlen |
| Hausmeisterkosten | Nur für vermietungsbezogenen Anteil |
| Gartenpflege | Nur laufende Pflege |
| Treppenhausreinigung | Wenn von externen Dienstleistern erledigt |
| Aufzugskosten | Aufwand für Wartung und Betrieb |
| Stromkosten | Nur für Gemeinschaftsflächen |
| Sonstiges | Laufende Kosten und andere Kosten, die nicht vom Mieter getragen wurden |
| Kontoführungsgebühren | Kontoführungsgebühren, Porto und Telefonkosten, Fachliteratur
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