Hessische Mietpreibremse unwirksam

Hessische Mietpreibremse unwirksam

Das Amtsgericht Frankfurt/Main hat in einem Urteil vom 10.06.2026 die hessische Mietpreisbremse für ungültig erklärt. (Aktenzeichen 33029 C 130/25). Experten rechnen damit, dass diese Entscheidung weitreichende Folgen haben wird.

Hier können Sie das Urteil im Original nachlesen.

Mieterin beruft sich auf hessische Mietpreisbremse

Ausgelöst wurde das Verfahren durch eine Mieterin, die überzeugt war, eine zu hohe Miete zu zahlen. Sie berief sich bei ihrer Klage unter anderem auf die hessische Mietpreisbremse. Das Amtsgericht Frankfurt/Main, gab der Mieterin zwar recht und verurteilte den Vermieter zur Rückerstattung von Teilen der gezahlten Miete. Allerdings stellte das Gericht gleichzeitig klar, dass die aktuelle hessische Mietpreisbremse nicht wirksam ist. Darum erhielt die Mieterin auch nur bis zu dem Termin einen Rückzahlungsanspruch zugesprochen, ab dem die neue hessische Mietpreisbremse in Kraft trat (November 2025).

Gericht: Neue hessische Mietpreisbremse rechtswidrig verlängert

Das Gericht führte in seiner Urteilsbegründung aus, dass Hessens Wohnungsbauminister die bis dahin gültige Verordnung zur Mietpreisbremse am 12.11.2025 auf einer rechtswidrigen Grundlage verlängert hat.

Mietpreisbremse gilt immer nur für fünf Jahre

Nach den Paragrafen 556d bis g BGB können die Bundesländer in Gebieten, mit einer „angespannten Wohnungslage“ (nur begrenztes Angebot an Mietwohnungen) die sogenannte Mietpreisbremse verhängen. Danach gilt in den festgelegten Gebieten, dass eine Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. § 556d BGB bestimmt allerdings, dass die Mietpreisbremse immer nur für fünf Jahre gilt. Damit endete die Laufzeit der hessischen Mietpreisbremse im November 2025.

Wohnungsbauminister berief sich bei der neuen hessischen Mietpreisbremse auf veraltete Daten

Der hessische Wohnungsbauminister Mansoori (SPD) wollte die Mietpreisbremse verlängern. Allerdings lag inzwischen ein Gutachten vor, nach dem der Wohnungsmarkt in Frankfurt/Main nicht als angespannt eingestuft wurde. Dadurch wäre Frankfurt/Main aus den Kommunen, in denen die Mietpreisbremse gilt, herausgefallen – Gießen wäre neu hinzugekommen.

Der Minister entschied sich dazu, die abgelaufene Mietpreisbremse um ein Jahr zu verlängern, und gab ein neues Gutachten in Auftrag. Dieses Vorgehen war nach Meinung des Amtsgerichts nicht zulässig. Da die Mietpreisbremse abgelaufen war, musste eine neue erstellt werden. Hierzu hätte für jede in die Mietpreisbremse aufgenommene Kommune mit aktuellen Daten belegt werden müssen, dass ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

Klare Rüge des Amtsgerichts

In der Begründung führte das Gericht unmissverständlich aus, dass gegen § 556d BGB verstoßen wurde. Der Minister hat sich auf ein Gutachten von 2025 gestützt.  Das Ministerium verwendet veraltete Daten aus 2019. Es lag aber ein Gutachten aus dem Sommer 2025 vor, das allerdings vom Ministerium nicht veröffentlicht wurde.

Ob Datenmaterial aus den Jahren von 2014 bis 2019 ausreichend ist, um Ende 2025 die Kriterien für einen angespannten Wohnungsmarkt festzustellen, ist bereits zweifelhaft. Der Erhebungszeitraum der Daten lag mindestens sechs Jahre und damit länger zurück als die höchstzulässige (fünfjährige) Dauer der Mieterschutzverordnung; dies wird man nicht mehr als „zeitnah“ … ansehen können.

Zudem lag im vorliegenden Fall bei Erlass der Verordnung vom 12.11.2025 aktuelles Zahlenmaterial vor; unstreitig hatte das Institut Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) im Sommer 2025 ein neues Gutachten erstellt, das aber zur Begründung der Verordnung nicht herangezogen worden ist.“

Dass das aktuelle Gutachten nicht herangezogen wurde, bezeichnete das Gericht als eine „Verweigerung der gesetzlich geforderten Begründung der Mieterschutzverordnung“.