Streupflicht bei Wohneigentum-Gemeinschaften

Streupflicht bei Wohneigentum-Gemeinschaften

Kommt es auf einem Gemeinschaftsweg wegen Glätte zu einem Sturz des Mieters, ist der Vermieter der Eigentumswohnung für die Streupflicht verantwortlich. Dies gilt auch, wenn die Gemeinschaft einen gewerblichen Hausmeisterdienst angestellt hat. Zu diesem Ergebnis kommt der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 06.08.2025 (Aktenzeichen VIII ZR 250/23).

Mieter stürzte auf Gemeinschaftsweg

In dem Verfahren klagte der Mieter einer Eigentumswohnung gegen seinen Vermieter. Für den Winterdienst hatte der Vermieter einen professionellen Hausmeisterdienst beauftragt. Der Dienst kam der Streupflicht jedoch nicht ausreichend nach. Obwohl bereits Glatteis angekündigt worden war, stürzte ein Mieter beim Verlassen des Hauses auf dem glatten Weg. Dabei zog er sich erhebliche Verletzungen zu. Langwierige Folgebehandlungen waren notwendig.

Amtsgericht spricht Schmerzensgeld zu

Der Mieter verklagte seinen Vermieter wegen der unzureichend ausgeübten Streupflicht. Das zuständige Amtsgericht Wetzlar entschied, dass ihm ein Schmerzensgeld (12.000 € zuzüglich Zinsen) und die Erstattung der Anwaltskosten zustehen. Weitere Anträge des Mieters lehnte das Gericht ab. Der Vermieter ging in Berufung, da er sich nicht für die Streupflicht verantwortlich fühlte. Das Landgericht Limburg hob das Urteil des Amtsgerichts auf und wies die Klage insgesamt ab.

Landgericht sieht keine Streupflicht des Vermieters

Das Landgericht ging davon aus, dass eine Haftung des Vermieters sich nur noch auf die Überwachungs- und Kontrollpflichten gegenüber dem ausführenden Unternehmen erstreckt, nicht aber auf die Streupflicht direkt.

BGH lehnt Urteil des Landgerichts ab

Gegen die Entscheidung des Landgerichts legte der Mieter Revision vor dem BGH ein und hatte dort Erfolg. Der BGH stellte in der Urteilsbegründung fest, dass das Landgericht die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht ausreichend würdigte. Denn auch aus dem Mietvertrag ergibt sich eine Streupflicht des Vermieters (§ 535 BGB).

Danach ist der Vermieter verpflichtet, die Wege in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen. Diese mietvertragliche Nebenpflicht besteht nach Ansicht des BGH auch, wenn der Vermieter nicht (Allein-)Eigentümer des Grundstücks ist, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

In diesem Zusammenhang ist die mit der Streupflicht beauftragte Hausmeisterfirma als „Erfüllungsgehilfe“ der Wohneigentümergemeinschaft anzusehen. Daraus ergibt sich aber, dass der Vermieter für das Verschulden der Firma wie für eigenes Verschulden rechtlich einzustehen hat (§ 278 BGB).

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