Unbefugte Gebrauchsüberlassung

Unbefugte Gebrauchsüberlassung

Wenn ein Mieter einen Bekannten oder Verwandten für absehbare Zeit aufnehmen will, kann der Vermieter meist nur wenig dagegen machen. Anders ist die Situation, wenn der Mieter auszieht und die Wohnung einem anderen überlässt, ohne den Vermieter zu informieren. Dieses Vorgehen berechtigt den Vermieter zur Kündigung des Mietvertrages. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Frankfurt/Main in einem Urteil vom 20.02.2025 (Aktenzeichen 33093 C 422/24).

Unerlaubte Gebrauchsüberlassung an den Neffen

In dem Verfahren ging es um eine Wohnung, in der der Mieter seinen Neffen aufgenommen hatte. Hierfür holte er auch die Genehmigung des Vermieters ein. Nach mehreren Jahren stellte der Vermieter jedoch fest, dass sich nur noch der Neffe des Mieters in der Wohnung aufhielt. Eine Einwohnermeldeamts-Anfrage ergab, dass der Mieter ausgezogen war.

Unerlaubte Gebrauchsüberlassung wird nicht erklärt

Der Vermieter wandte sich nun an den Mieter und bat um eine Stellungnahme. Er erhielt jedoch keine Antwort. Schließlich kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung fristlos und hilfsweise ordentlich. Außerdem strengte er Räumungsklage gegen den Mieter und den Neffen an.

Was ist eine unbefugte Gebrauchsüberlassung?

Die unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte ist in § 540 BGB geregelt. Danach darf der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters die Mietsache keinem Dritten überlassen. Setzt sich der Mieter hierüber hinweg, kann der Vermieter nach einer Abmahnung auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB). Bei einer erheblichen unbefugten Gebrauchsüberlassung kann dies auch Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung sein (§ 543 BGB).

Nach § 553 BGB kann der Mieter bei einem berechtigten Interesse die Zustimmung des Vermieters verlangen, dass er einen Teil der Mietwohnung einem Dritten überlässt. Der Vermieter kann dies nur aus wichtigem Grund ablehnen. Der Mieter kann aber nicht auf die Zustimmung des Vermieters verzichten.

Gericht: Unerlaubte Gebrauchsüberlassung berechtigt zur Kündigung

Der Vermieter hatte mit der Räumungsklage Erfolg. Das Amtsgericht stellte klar, dass die Zustimmung des Vermieters zur zeitweisen Aufnahme des Neffen keine Erlaubnis beinhaltet, die Wohnung dem Neffen komplett zu überlassen.