Verkehrssicherungspflicht: Wann haftet der Vermieter?

Verkehrssicherungspflicht: Wann haftet der Vermieter?

Grundsätzlich muss ein Vermieter dafür sorgen, dass von seiner Immobilie keine Gefährdungen ausgehen. So muss er dafür sorgen, dass Gehwege im Winter nicht glatt sind, Gehwege vor dem Haus sicher sind, eine ausreichende Außenbeleuchtung vorhanden ist usw. Die Maßnahmen zur Sicherung in und um das Haus herum fallen unter die sogenannte „Verkehrssicherungspflicht“, für die der Hauseigentümer einstehen muss.

Was versteht man unter Verkehrssicherungspflicht?

Gesetzlich ist die Verkehrssicherungspflicht nicht direkt geregelt. Die entsprechenden Regeln wurden und werden von den Gerichten entwickelt, die sich

dabei unter anderem auch auf die folgenden Gesetze beziehen:

• 823 BGB (Schadensersatzpflicht);
• 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages);
• § 278 BGB (Schuldner-Verantwortlichkeit).

Verkehrssicherungspflicht gilt nicht unbegrenzt

Grundsätzlich gilt: Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, muss dafür sorgen, dass andere dadurch nicht zu Schaden kommen. Doch die Verkehrssicherungspflicht hat auch ihre Grenzen. Zum einen sind Gefahren zu beseitigen, mit denen eine verständige Person nicht rechnen muss. Außerdem müssen die Maßnahmen, die im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht ergriffen werden, zumutbar sein. Da diese Vorgaben nicht eindeutig sind, wird der Umfang der Verkehrssicherungspflicht meist individuell per Gericht festgestellt.

Wo gilt die Verkehrssicherungspflicht?

Allgemein gilt, dass alle erwartbaren Mängel ausgeräumt werden müssen. Insbesondere sollten Vermieter auf die folgenden Bereiche in und vor dem Haus achten: Gehwege vor und auf dem Grundstück (Bereich vor dem Grundstück ist aufgrund kommunaler Satzungen meist in der Verantwortung des Vermieters)

• Zufahrten und Stellplätze,
• Treppenhäuser und Hauseingänge mit Geländer und Handläufen.
• Kellerräume, wenn sie nicht ausdrücklich mitvermietet wurden.
• Gemeinschaftsräume,
• Außenbeleuchtung,
• Soweit vorhanden: Spielplätze, Bäume und sonstige bauliche Anlagen auf dem Grundstück,

Der Vermieter muss diese Bereiche regelmäßig kontrollieren und erkannte Gefahren unverzüglich beseitigen oder zumindest ausreichend absichern. Bis zu einem gewissen Grad kann man die mit der Verhütung von Gefährdungen auf die Mieter oder andere Personen übertragen. Die letztliche Verantwortung bleibt allerdings beim Vermieter. Er muss insbesondere

• geeignete Personen oder Unternehmen auswählen. So können Mieter für bestimmte Reinigungsarbeiten aus Gesundheits- oder Krankheitsgründen nicht herangezogen werden.
• genau definieren, welche Arbeiten in welchem Umfang übernommen werden sollen.
• Prüfen, ob die Aufgaben ausgeführt wurden. (Stichproben genügen).

Unterbleiben diese Maßnahmen, kann eine eigene Haftung des Vermieters entstehen.

Was kann ein Geschädigter verlangen?

Verletzt der Vermieter seine Verkehrssicherungspflicht und kommt es dadurch zu einem Unfall, kann dadurch unter anderem ein Anspruch auf Schmerzensgeld entstehen. Außerdem können weitere Kosten (Behandlungskosten, Verdienstausfall, Kosten für Haushaltsführung, Ersatzbeschaffungskosten usw.) geltend gemacht werden.

Grenzen der Verkehrssicherungspflicht

Wie bereits eingangs erwähnt, hat auch die Verkehrssicherungspflicht ihre Grenzen. Der Bundesgerichtshof betont seit Jahren, dass nur diejenigen Sicherungsmaßnahmen erforderlich sind, die ein umsichtiger und verständiger Mensch für notwendig und zumutbar hält. Gegen allgemeine Lebensrisiken – etwa offensichtliche Unebenheiten oder witterungsbedingte Restgefahren – muss der Vermieter grundsätzlich nicht absichern. Entscheidend sind immer die Umstände des Einzelfalls.

Der Bundesgerichtshof über die Verkehrssicherungspflicht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in mehreren Urteilen mit dem Thema Verkehrssicherungspflicht befasst. In einem Urteil vom 06.08.2025 (Aktenzeichen VIII ZR 250/23) stellte das Gericht fest, dass der Vermieter zwar die Arbeiten für den Winterdienst an eine Firma übertragen kann, er aber weiterhin die Ausführung der Arbeiten kontrollieren muss.

In einem Urteil vom 28.03.23 (Aktenzeichen VI ZR 19/22) stellte der BGH allgemein zu den Verkehrssicherungspflichten fest, dass

• nicht jede abstrakte Gefahr beseitigt werden muss.
• rechtlich keine absolute Gefahrlosigkeit geschuldet wird .
• Verkehrssicherungspflichten nur hinsichtlich solcher Gefahren bestehen, bei denen sich für einen sachkundigen Betrachter eine naheliegende Verletzungsgefahr
• lediglich notwendige und zumutbare Maßnahmen ergriffen werden müssen.