Von halben Mietern in der Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) musste jetzt die Frage klären, ob in einer Betriebskostenabrechnung auch „halbe Mieter“ als Verteilungsschlüssel auftauchen dürfen. Ein Mieter verweigerte die Betriebskosten-Nachzahlung, weil in seiner Abrechnung für die Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr als Verteilerschlüssel „Personen“ angegeben waren, die Schlüssel aber auch Bruchteile aufwiesen. Während das vorinstanzliche Landgericht darin einen formellen Mangel sah, stellte sich der BGH auf die Seite des Vermieters.

In der vom Mieter bemängelten Abrechnung für 2003 hieß es beispielsweise unter der Position Kaltwasser: „Gesamtbetrag: 1.753,15, Gesamteinheiten: 20,39 Personen. Betrag/Einheit  = 85,980873  x  Ihre  Einheiten 2,00 = Ihre  Kosten 171,96.“ Der BGH konnte hier keine formellen Mängel feststellen.  Haben die Vertragsparteien keine weiteren Vereinbarungen getroffen, ist für den BGH eine  Betriebskostenabrechnung  formell korrekt, wenn folgende Angaben enthalten sind:

• Zusammenstellung  der  Gesamtkosten
• zugrunde gelegter Verteilerschlüssel mit zum Verständnis erforderlichen Erläuterungen,
• Berechnung des Anteils des Mieters 
• Abzug  der  Vorauszahlungen  des  Mieters 

Eine Erläuterung des Verteilerschlüssels sei in diesem Fall nicht notwendig, da der in  den  Abrechnungen  unter  der  Rubrik „Gesamteinheiten“  aufgeführte  Umlagemaßstab  „Personen“ allgemein verständlich sei. Zur Bestimmung der Personenzahl müsse der Vermieter entweder eine taggenaue oder eine gröbere Stichtagsermittlung vornehmen. Solche Details  gehörten jedoch nicht zur formellen Korrektheit einer Abrechnung. Hier handele es sich um eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung, die der Mieter durch Einsicht in die Berechnungsunterlagen überprüfen könne.

Urteil des Bundesgerichtshofes vom 15.09.2010, Aktenzeichen VIII ZR 181/09