Wachdienst kann zu sonstigen Betriebskosten gehören

Wachdienst kann zu sonstigen Betriebskosten gehören

Unter bestimmten Umständen können die Kosten eines Wachdienstes zu den sonstigen Betriebskosten gehören und auf die Mieter umgelegt werden. Dies ist dann der Fall, wenn die Immobilie in einem besonders gefährdeten Bereich liegt (hier im Umfeld einer linksradikalen Szene). Außerdem muss die Umlage im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Dies ergibt sich aus dem Urteil des Amtsgerichts Berlin Tempelhof/Kreuzberg vom 16.9.2021 (Aktenzeichen 8 C 85/21).

wachdienst im mietvertrag vereinbart

In dem Verfahren stritten sich Mieter und Vermieter über die Frage, ob die im Mietvertrag vereinbarte Übernahme der Kosten für einen Wachdienst als sonstige Betriebskosten zulässig ist. Der Vermieter stellte sich auf den Standpunkt, dass es sich hier um eine „überraschende Klausel“ (§ 305c BGB) handelt. Sie wäre dann kein Vertragsbestandteil. Da sich die Vertragsparteien nicht einigen konnten, kam es zur Klage vor dem Amtsgericht.

Gerich erkennt vertragsklausel an

Das Gericht sah aber in der mietvertraglichen Vereinbarung keine überraschende Klausel. Die Umgebung der Immobilie war als Zentrum einer linksradikalen Szene bekannt. Darum musste der Mieter damit rechnen, dass der Vermieter einen Wachdienst beauftragen wird. Der Mieter hätte sich vor Abschluss des Mietvertrages beim Vermieter erkundigen können, wie hoch die hier zu erwartenden Kosten sein werden.

Entscheidend: welchen zweck hat der wachdienst?

Ob die Kosten auf die Mieter umlege sind, hängt davon ab, aus welchem Grund der Wachdienst beauftragt wurde. Da es im Umfeld der Immobilie bereits öfter zu Übergriffen gekommen ist, bei der auch Menschen zu Schaden kamen, besteht hier ein besonderes Schutzbedürfnis der Mieter. Der Wachdienst ist damit nicht nur im Interesse des Vermieters.

Die Argumentation des Mieters, dass trotz des Wachdienstes beispielsweise in einen Kellerraum eingebrochen wurde, ließ das Gericht nicht gelten. Es geht davon aus, dass die Zahl der Einbrüche und deren Intensität durch den Wachdienst auf ein Minimum begrenzt wird.

Insgesamt kommt das Amtsgericht zu dem Ergebnis, dass im vorliegenden Fall die Kosten des Wachdienst zur Hälfte auf die Mieter umgewälzt werden kann.

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