Wohnfläche immer nach aktueller Regel berechnen

Wohnfläche immer nach aktueller Regel berechnen

Sowohl für den frei finanzierten wie auch für den preisgebundenen Wohnraum gelten dieselben Berechnungsgrundlagen zur Bestimmung der Wohnfläche. Hierfür sind grundsätzlich die Regelungen anzuwenden, die aktuell bei Abschluss des Mietvertrages gelten. Das stellte der Bundesgerichtshof in einem Beschluss vom 17.10.2023 klar (Aktenzeichen VIII ZR 61/23).

Streit um die Wohnfläche

In dem Verfahren ging es um den Streit zwischen Vermieter und Mieter über eine Mietrückzahlung wegen der Abweichung zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche. Der Mieter vertrat die Ansicht, dass die Flächenangaben um mehr als zehn Prozent voneinander abwichen.

Wohnfläche nach regeln berechnet, die beim Hausbau galten.

Laut Mietvertrag betrug die Wohnfläche von 49,18 m². Berechnet wurde die Fläche  beim Bau des Hauses in den 60 er-Jahren. Der Mieter vermaß die Wohnung neu und machte geltend, dass sie um mehr als 10 % kleiner sei, was einen erheblichen Mangel darstelle. Er klagte deshalb auf Rückzahlung der seiner Ansicht nach zu viel gezahlten Miete bei dem zuständigen Amtsgericht.

sachverständiger berechnet nach aktuellen bestimmungen

Das Amtsgericht bestellte einen Sachverständigen, der eine Wohnfläche von 43,3 m² ermittelte. Bei seiner Berechnung berücksichtigte der Gutachter den Balkon lediglich zu einem Viertel, wie es § 4 Nr. 4 Wohnflächenverordnung (WoFlV) vorschreibt.

Der Vermieter vertrat jedoch die Ansicht, dass für die Vermessung beim Bau des Hauses gültige II. Berechnungsverordnung (II BV) anzuwenden sei und berief sich auf § 5 WoFlV. Danach verbleibe es bei der bisherigen Berechnung, wenn die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach der II. BV berechnet wurde.

BGH: Gutachter berrechnete Wohnfläche korrekt

Der Bundesgerichtshof (BGH) sah das anders. Die Berechnung der Wohnfläche habe der Sachverständige korrekt durchgeführt. Der Balkon könne nur zu einem Viertel angerechnet werden. Zur Wohnflächen-Ermittlung müsste die Berechnungsgrundlage angewandt werden, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorgeschrieben ist. Dies ist ab 2004 die Wohnflächenverordnung. § 5 WoFlV kann nicht angewandt werden.

berechnung nach alter methode kann vereinbart werden

Der BGH wies jedoch darauf hin, dass in einem ab 2004 abgeschlossenen Mietvertrag vereinbart werden kann, dass zu Berechnung der Wohnfläche weiterhin die Vorschriften der zweiten Berechnungsverordnung zugrunde gelegt wird. Dies muss aber ausdrücklich im Vertrag festgelegt werden.

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