Wohnungsbesichtigung verweigert – Grund zur Kündigung?

Wohnungsbesichtigung verweigert – Grund zur Kündigung?

Für die Wohnungsbesichtigung einer vermieteten Wohnung muss ein Vermieter triftige Gründe angeben. Diese Gründe müssen schwerwiegend sein, wenn die Weigerung des Mieters, der Wohnungsbesichtigung zuzustimmen, zu einer Kündigung führen soll. Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts München vom 07.02.2025 (Aktenzeichen 14 S 10625/23).

Nachbarin beschwert sich über Mieterin

In dem Verfahren ging es um die fristlose und gleichzeitig hilfsweise ordentlich ausgesprochene Kündigung gegenüber einer 84-jährigen Mieterin. Der Kündigung war vorausgegangen, dass sich eine ebenfalls im Haus wohnende Frau bei der Hausverwaltung per E-Mail beschwerte, dass es zu sexualisierten Übergriffen durch den Sohn der 84-Jährigen gekommen wäre. Außerdem schrieb die Nachbarin in ihrer E-Mail: „Ferner … möchte ich darauf hinweisen, dass es aus der Wohnung stark nach Urin und modrig-feucht riecht, wenn die Tür kurz offen steht.“

Termine zur Wohnungsbesichtigung angeboten

Aufgrund der Beschwerde schlug die Hausverwaltung schriftlich drei Termine zur Wohnungsbesichtigung vor. Alle Schreiben wurden augenscheinlich von der Empfängerin geöffnet, dann aber zurückgeschickt. Es folgten zwei weitere Schreiben, die gleichzeitig als Abmahnung deklariert wurden. Auch in diesen zwei Schreiben wurden jeweils drei Termine für eine Wohnungsbesichtigung vorgeschlagen.

Wohnungsbesichtigung kam nicht zustande – Kündigung!

Daraufhin wurde die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen. Vor dem Amtsgericht München klagte die Hausverwaltung auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Mieterin vertrat dabei den Standpunkt, dass eine wirksame Kündigung gar nicht erfolgt sei. Das Amtsgericht gab jedoch der Klage statt. Die gekündigte Mieterin ging gegen dieses Urteil in Berufung vor das Landgericht München.

Gründe für Wohnungsbesichtigung nicht ausreichend

Das Gericht sah die Voraussetzungen (§§ 543,573 BGB) als nicht gegeben an. In der Urteilsbegründung führte das Gericht aus, dass lediglich eine einzelne Beschwerde vorgelegen habe. Die Beschwerdeführerin habe sich primär über das Verhalten des Sohnes der gekündigten Mieterin beklagt. Natürlich könnten auch Beschwerden der Nachbarn einen Verdacht begründen, dass eine Gefährdung der Mietsache vorliegt. Daraus könne auch das Recht auf eine Wohnungsbesichtigung abgeleitet werden. Doch diese Regelung dürfe nicht pauschal verstanden werden. Es müsse individuell, von Fall zu Fall entschieden werden.

Hausmeister kann Vorwürfe nicht bestätigen

Im vorliegenden Fall sei zu berücksichtigen, dass der Hausmeister keine Gerüche festgestellt hatte und kein unzureichendes Lüftungsverhalten monierte. Auch Anzeichen einer Verwahrlosung konnte dieser nicht feststellen. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass das Geruchsempfinden äußerst subjektiv geprägt ist.

Vor diesem Hintergrund konnte die einzelne Beschwerde keine Wohnungsbesichtigung durch die Hausverwaltung rechtfertigen. Aber auch wenn man den Sachverhalt anders beurteilen wollte, rechtfertigt die Weigerung der Mieterin, eine Wohnungsbesichtigung zu dulden, keine Kündigung. Um eine verweigerte Wohnungsbesichtigung durchzusetzen, müsse der Duldungsanspruch gerichtlich durchgesetzt werden. Hierzu müsse die Weigerung hinreichend gewichtig sein. An der notwendigen Schwere der Pflichtverletzung würde es jedoch fehlen, wenn der sachliche Grund geringfügig einzustufen ist.

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