Doppelter Haushalt: Vorfälligkeitsentschädigung abzugsfähig?

Doppelter Haushalt: Vorfälligkeitsentschädigung abzugsfähig?

Was beim Verkauf der Zweitwohnung zu beachten ist


Wird bei Verkauf einer vermieteten Immobilie das Darlehen aus dem Verkaufserlös getilgt, verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Doch kann man diese Zahlung als Werbungskosten abziehen?

Im Rahmen der doppelten Haushaltsführung sind viele Aufwendungen für die Zweitwohnung als Werbungskosten abziehbar. Wird diese aber beendet – durch Versetzung oder Eintritt in den Ruhestand zum Beispiel – folgt häufig der Verkauf. Dabei kann es vorkommen, dass für die vorzeitige Ablösung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung an die finanzierende Bank zu zahlen ist.

Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Schadensersatz für die entgehenden Zinsen während des vereinbarten Zinsfestschreibungszeitraums.

In der Frage ist, ob diese Zahlung als Werbungskosten im Rahmen der doppelten Haushaltsführung absetzbar ist, hatte anschließend der Bundesfinanzhof (BFH) zu entscheiden.

Der Fall

Ein Beamter ist bis Ende 2011 im Bundesfinanzministerium in Berlin beschäftigt und nutzt dort eine Eigentumswohnung als Zweitwohnung. Anfang 2012 geht er in den Ruhestand und verkauft die Wohnung. Für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens zahlt er eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 9.000 Euro. Das Finanzamt und das Finanzgericht lehnen die Anerkennung ab, weil es sich um einen steuerrechtlich unbeachtlichen Vorgang auf der privaten Vermögensebene handele.

BFH entscheidet: Vorfälligkeitsentschädigung ist Privatsache

Auch der BFH sieht die Angelegenheit ähnlich: Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit absetzbar. Denn es handelt sich dabei nicht um notwendige Mehraufwendungen wegen doppelter Haushaltsführung (Urteil vom 03.04.2019, Az.: VI R 15/17).

Grundsätzlich gilt: Im Rahmen der doppelten Haushaltsführung sind bei einer Eigentumswohnung neben AfA und Reparaturkosten auch Schuldzinsen als Werbungskosten absetzbar. Der Begriff der Schuldzinsen umfasst auch eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung, denn Vorfälligkeitsentschädigungen sind ein Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital.

Maßgeblich für die steuerrechtliche Bewertung ist, welcher Umstand das „auslösende Moment“ für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung ist. Wird die Darlehensschuld vorzeitig abgelöst, um das Objekt lastenfrei verkaufen zu können, ist die dafür gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten absetzbar. In diesem Fall ist die Vorfälligkeitsentschädigung durch die Veräußerung des Objekts veranlasst.

  • Ist der Verkauf – innerhalb von 10 Jahren – als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns oder -verlustes abzuziehen.
  • Ist der Verkauf nicht steuerpflichtig, kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht ersatzweise als Werbungskosten im Zusammenhang mit der bisherigen beruflichen Tätigkeit geltend gemacht werden.

 

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