Finanzierung von Wohneigentum

Finanzierung von Wohneigentum

Wann ist ein Disagio sofort abzugsfähig?


Bei Finanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung durch ein Darlehen wird häufig ein Disagio vereinbart. Dieses wird vom Darlehensbetrag einbehalten – und ist quasi eine Vorauszahlung auf die Zinsen. Denn dadurch verringern sich der Zinssatz und die monatliche Ratenzahlung während des Zeitraums, für den das Disagio vorausbezahlt wird.

Der Nachteil daran: Wegen des nicht ausgezahlten Disagios muss gegebenenfalls ein höherer Kreditbetrag aufgenommen werden. Folge: höhere Zinsen und eine höhere Rückzahlung als bei einem Kredit ohne Disagio.

Aber es gibt auch einen gewichtigen Vorteil: Falls das Haus bzw. die Wohnung vermietet wird, kann das Disagio in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, sofern es „marktüblich“ ist.

Sofortiger Werbungskostenabzug

Doch hier gibt es eine Einschränkung: das Disagio kann bei mindestens fünfjähriger Zinsfestschreibung nur noch in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Der darüberhinausgehende Betrag muss auf den Zeitraum der Zinsfestschreibung oder – wenn dieser fehlt – auf die Laufzeit des Darlehens verteilt werden.

Doch was, wenn bei einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren ein Disagio von zehn Prozent vereinbart und als Werbungskosten abgezogen wird? Wenn bei fünf Jahren fünf Prozent absetzbar sind, müssten doch bei zehn Jahren zehn Prozent absetzbar sein, oder?

Voraussetzung: marktüblich

Nun hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei einem vereinbarten Disagio von mehr als fünf Prozent die Vereinfachungsregelung der Finanzverwaltung so nicht greift. Auch ein höheres Disagio als fünf Prozent kann noch „marktüblich“ sein.

Somit ist ein marktübliches Disagio, das für einen Kredit mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren zu zahlen ist, nicht auf die Laufzeit zu verteilen, sondern kann im Jahr der Zahlung in voller Höhe abgezogen werden. Ein Disagio von zehn Prozent bei zehnjähriger Kreditlaufzeit kann durchaus „marktüblich“ und somit in voller Höhe absetzbar sein (Aktenzeichen IX R 38/14).

Doch was ist marktüblich?

Der Begriff „marktüblich“ bezieht sich auf das jeweils konkret betroffene Disagio. Bezogen auf die dargelegte Funktion eines Disagios ergibt sich die Marktüblichkeit aus der Höhe des Disagios im Verhältnis zur Höhe und Laufzeit des Kredits, dies in Relation zu den aktuellen Verhältnissen auf dem Kreditmarkt:

Was marktüblich ist, ist nach den aktuellen Verhältnissen auf dem Kreditmarkt bezogen auf das konkrete finanzierte Objekt zu entscheiden. Die Marktüblichkeit an einen festen Zinssatz zu koppeln, kommt insoweit nicht in Betracht.

Abzugrenzen ist das marktübliche Disagio von „ungewöhnlichen“ Gestaltungen, die sich nicht in dem auf dem aktuellen Kreditmarkt üblichen Rahmen halten. Wann dies der Fall ist, ist eine Frage der tatrichterlichen Würdigung.

Wie unter fremden Dritten geschlossen

Wird eine Zins- und Disagiovereinbarung mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten geschlossen, indiziert dies die Marktüblichkeit. Angesichts der üblichen Pflicht von Geschäftsbanken zur Risikokontrolle sind mit einer Geschäftsbank vereinbarte Zinsgestaltungen regelmäßig als im Rahmen des am Kreditmarkt Üblichen zu betrachten.

Diese Vermutung kann widerlegt werden, wenn besondere Umstände vorliegen, die dafür sprechen, dass der Rahmen des am Kreditmarkt Üblichen verlassen wird. Solche Umstände können etwa in einer besonderen Kreditunwürdigkeit des Darlehensnehmers, besonderen persönlichen Beziehungen der Beteiligten zueinander oder ganz atypischen Vertragsgestaltungen liegen.

Hinweis

Wegen der derzeit extrem niedrigen Zinsen werden Darlehen vorwiegend mit zehnjähriger und noch längerer Zinsbindung vereinbart. Dass nach Auffassung der Finanzverwaltung fünf Prozent bei fünfjähriger Zinsfestschreibung aus Vereinfachungsgründen als „marktüblich“ angenommen werden, bedeutet keineswegs, dass nicht doch ein höherer Satz ebenfalls als marktüblich gelten kann. Beispielsweise hat der BFH schon einmal ein Disagio von sieben Prozent für ein Darlehen mit zweijähriger Zinsbindung anerkannt (Aktenzeichen XR 26/92).

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