Einfach den Suchbegriff eingeben und Enter drücken, um die Suche zu starten. Drücken Sie ESC um den Vorgang abzubrechen.

Haus & Wohnung

Steuern sparen in den eigenen vier Wänden


Unsere neusten Artikel zum Thema


Egal ob Haus oder Wohnung – Immobilien sind eine der beliebtesten Möglichkeiten zur Kapitalanlage. Das neu erworbene Eigentum können Sie entweder selbst bewohnen oder aber vermieten. Doch egal ob Eigenheim oder Vermietungsobjekt – steuerlich gibt es einiges zu beachten.

Vermietung

Vermieten Sie ein Haus oder eine Wohnung? Dann erhalten Sie Mieteinnahmen – und davon möchte auch der Staat etwas abhaben. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind steuerpflichtig und müssen in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Dabei handelt es sich um Überschusseinkünfte. Das heißt: Sie dürfen von Ihren Einnahmen Werbungskosten abziehen. So können Sie zumindest bei der Steuer einen Teil Ihrer Aufwendungen für das Vermietungsobjekt zurückholen.

Einnahmen: Mieteinkünfte sind steuerpflichtig

Zu den Einnahmen aus einer langfristig vermieteten Immobilie gehört alles, was Sie für die Überlassung an Ihren Mieter erhalten. Dazu gehört nicht nur die reine Kaltmiete oder Pacht, sondern auch alle Nebenkosten, die Ihr Mieter an Sie zahlt. Aber nicht nur die langfristige Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses sind steuerpflichtig. Mieteinnahmen erhalten Sie nämlich auch durch die Vermietung von Ferienwohnungen, Ferienhäusern, Grundstücken oder einzelnen Zimmern.

All diese Einnahmen müssen Sie in Ihrer Steuererklärung angeben. Das sind zum Beispiel Mieteinnahmen aus

  • Vermietung einer Eigentumswohnung
  • Vermietung eines Hauses
  • Vermietung einer Ferienwohnung
  • Vermietung einer Wohnung im eigenen Haus
  • Untervermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung
  • Verpachtung eines unbebauten Grundstückes

Doch um Steuern zu sparen, sind die Ausgaben natürlich viel interessanter: Kosten für Handwerker, Grundsteuer oder Müllgebühren sind da nur kleine Posten. Den größten Teil der Aufwendungen machen die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten der Immobilie aus.

Steuererklärung Banner Haus Wohnung

Werbungskosten: Das dürfen Sie von der Steuer absetzen

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die Sie im Zusammenhang mit Ihren Einnahmen haben. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind das demnach alle Aufwendungen, die mit Ihrem Vermietungsobjekt in Verbindung stehen. Wir stellen Ihnen nachfolgenden beispielhaft einige Möglichkeiten vor, welche Kosten Sie bei der Steuer absetzen können.

Anschaffungskosten und Herstellungskosten

Das Haus ist gekauft, der Kaufpreis gezahlt. Wie werden die Anschaffungskosten in der Steuererklärung angesetzt? Die Anschaffungskosten dürfen nur als Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, als Werbungskosten angegeben werden. Das heißt: Der Kaufpreis darf nicht in voller Höhe im Jahr der Anschaffung berücksichtigt werden. Im Gegenteil: Die Anschaffungskosten werden auf mehrere Jahre verteilt und wirken sich dadurch jährlich nur anteilig aus.

Das gleiche gilt auch, wenn Sie das Haus nicht gekauft, sondern selbst gebaut haben. Dann treten anstelle der Anschaffungskosten die Herstellungskosten.

In den meisten Fällen beträgt die AfA zwei Prozent der Anschaffungskosten oder Herstellungskosten des Gebäudes. Es wird also von einer Nutzungsdauer der Immobilie von 50 Jahren ausgegangen. D. h. Sie dürfen 50 Jahre lang 2 Prozent Ihrer Anschaffungs- und Herstellungskosten als Werbungskosten absetzen.

Anschaffungsnebenkosten

Mit dem Kaufpreis einer Immobilie ist es leider noch nicht getan: Es kommen noch weitere Zahlungen auf Sie zu, von der Grundbucheintragung bis Grunderwerbsteuer. Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie stehen nennt man auch Anschaffungsnebenkosten. Sie müssen zusammen mit dem Kaufpreis abgeschrieben werden. Ein sofortiger Abzug als Werbungskosten scheidet damit aus. Anschaffungsnebenkosten sind zum Beispiel:

  • Kaufpreis oder Kosten der Herstellung
  • Notarvertragskosten
  • Gebühren des Grundbuchamtes
  • Grunderwerbsteuer

Grund und Boden

Beim Kauf einer Immobilie entfällt immer auch ein Teil der Kosten auf den Grund und Boden und eventuell andere Anlagen, die auf dem Grundstück installiert sind. Meist ist für alles ein Gesamtpreis vereinbart. Für die Steuererklärung ist es wichtig die Zusammensetzung des Kaufpreises zu kennen. Denn die Kosten für das Gebäude können Sie steuerlich in Form der AfA geltend machen.

Ausgaben für den Grund und Boden können Sie hingegen nicht absetzen. Denn mit der AfA soll der Werteverzehr, also die Abnutzung eines Wirtschaftsguts abgebildet werden. Grund und Boden hingegen kann sich in der Regel nicht abnutzen. Man nennt das auch nicht abnutzbares Wirtschaftsgut.

Das Bundesministerium der Finanzen stellt zur Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden und Gebäudeanteil eine Arbeitshilfe für Verfügung.

Deshalb dürfen Sie die Kosten hierfür steuerlich auch nicht bei der Abschreibung berücksichtigen. Ihre Anschaffungskosten für den Grund und Boden spielen erst dann eine Rolle, wenn Sie das Grundstück verkaufen. Ein Wertverlust im Laufe der Jahre wäre dann ein Verlust. Ein Wertzuwachs hingegen ein Gewinn.

Beispiel
Sie erwerben für 130.000 Euro ein bebautes Grundstück (Baujahr nach 1924). Die Immobilie möchten Sie auf Dauer vermieten. Auf den Grund und Boden entfallen 30.000 Euro. Zusätzlich zahlen Sie für die Grundbucheintragung 20 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt 6.500 Euro.

Ermittlung AfA-Grundlage
Anschaffungskosten                       130.000 Euro
– Anteil Grund und Boden              30.000 Euro
= Anschaffungskosten Gebäude  100.000 Euro
+ Grundbucheintrag                                 20 Euro
+ Grunderwerbsteuer                         6.500 Euro
= AfA Grundlage                              106.520 Euro
x AfA-Satz 2 Prozent
= jährliche AfA                                     2.130 Euro

Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Eine Immobilie ist ein abnutzbares Wirtschaftsgut. Das bedeutet, dass sie im Laufe der Jahre einem gewissen Verschleiß unterliegt. Und jeder, der ein älteres Haus mit einem Neubau vergleicht, sieht sofort, worum es geht. Um die Immobilie sowohl optisch als auch in ihrem Wert nicht „verkommen“ zu lassen, sind regelmäßige Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen notwendig. Einige Instandhaltungen sind sogar gesetzlich vorgeschrieben: z. B. die regelmäßige Wartung und Reinigung von Schornsteinen, Heizungsanlagen etc.

Auch diese Aufwendungen können als Werbungskosten Ihre Steuerlast mindern. Bei größeren Erhaltungsaufwendungen von Wohnimmobilien besteht zudem die Möglichkeit, die Aufwendungen auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen. So kommt Ihnen jährlich eine Steuerminderung zu Gute.

Lesen Sie hier alles zum Thema
Renovierung absetzen Titelbild

Renovierung und Steuern

Egal ob für eigene Wohnzwecke oder für Vermietung – ein Haus oder eine Wohnung soll sich anfühlen wie ein Zuhause. Und deswegen kommt es oftmals vor dem Einzug erst einmal zu einer umfassenden Renovierung. Zum Glück können Sie die Kosten für ein schönes Zuhause von der Steuer absetzen. Wie das geht und worauf Sie achten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

3 comments

Sonstige Ausgaben

Auch ohne teure Modernisierungsmaßnahmen kostet eine Immobilie eine Menge Geld. Auch laufende Aufwendungen können Sie Jahr für Jahr in der Steuer anrechnen lassen. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Fahrtkosten
  • Versicherungen
  • Verwaltungskosten (z. B. Hausverwaltung)
  • Telefonkosten
  • Energie- und Wasserkosten
  • Müllabfuhr
  • Reinigungskosten
  • Wartungskosten
  • Grundsteuer
  • Finanzierungskosten (Zinsen für Darlehen)
Tipp
Schreiben Sie sich auf, wenn Sie für Ihre vermietete Wohnung unterwegs sind. Für jeden gefahrenen Kilometer können Sie 30 Cent Kosten geltend machen.

Zu- und Abflussprinzip

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen zu den Überschusseinkunftsarten. Der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten wird nach dem Zufluss-Abfluss-Prinzip ermittelt. Das bedeutet: Die Einnahmen und Ausgaben rund um Ihr vermietetes Objekt setzen Sie in dem Jahr in der Steuererklärung an, in dem Sie sie erhalten oder bezahlt haben.

Doch wie üblich im Steuerrecht gibt es einige Ausnahmen. Eine Ausnahme haben Sie in Form der AfA schon kennengelernt. Eine weitere Ausnahme ist die 10-Tages-Regelung. Sie greift bei regelmäßig wiederkehrenden Einnahmen oder Ausgaben. Das sind typischerweise Mietzahlungen, Zahlungen an die Hausverwaltung oder Zahlungen für Strom, Wasser oder Abfall.

Fließen diese Zahlungen innerhalb von 10 Tagen vor oder nach Beendigung eines Kalenderjahres zu oder ab? Dann sind sie ausnahmsweise in dem Wirtschaftsjahr zu berücksichtigen, in das sie wirtschaftlich auch gehören. Das gilt aber nur, wenn sie auch innerhalb dieses Zeitraums fällig wären.

Beispiel
Die Januar-Miete für 2020 ist am 01.01.2020 fällig. Ihr Mieter hat Ihnen die Miete aber schon am 31.12.2019 überwiesen. Zahlung und Fälligkeit liegen innerhalb des 10-Tages-Zeitraums. Die Januar-Miete darf ausnahmsweise erst im Jahr 2020 berücksichtigt werden. Ohne diese Ausnahme müssten Sie nach dem strengen Zuflussprinzip die Miete noch in 2019 versteuern.

Ferienhaus oder Ferienwohnung

Wenn Sie ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung an Gäste vermieten, müssen Sie auch diese Einkünfte in der Steuererklärung angeben. Der Haken bei Ferienwohnungen: Oft sind die Ausgaben über Jahre gesehen höher als die Einnahmen, da die Wohnung selten das ganze Jahr über vermietet wird. Da der Fiskus ungern Verluste anerkennt, sieht er hier seine Chance. Besonders brenzlig wird es, wenn Sie das Objekt zur Urlaubszeit auch noch selbst bewohnen.

Leerstehende Immobilien

Gründe für leerstehende Objekte gibt es viele: Überangebot an Mietobjekten, Strukturwandel oder zwingender Sanierungsbedarf. Doch für Vermieter sind nicht nur die ausstehenden Mietzahlungen belastend.

Steht eine Immobilie länger leer, zücken die Finanzämter gerne den Rotstift – und erkennen die laufenden Ausgaben für das Haus oder die Wohnung nicht mehr an. Hier müssen Sie glaubhaft darlegen, dass Sie das Objekt weiterhin vermieten wollen – und folglich eine Einkunftserzielungsabsicht haben.

Tipp
Eine positive Nachricht für Eigentümer von leerstehenden Objekten gibt es dennoch: Sie können einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer stellen und so bis zu 50 Prozent der Steuer sparen!
Lesen Sie hier alles zum Thema

Erlass der Grundsteuer beantragen

Zahlen Sie zu viel Steuern? Die Frage würde wohl fast jeder mit einem klaren „Ja“ beantworten. Bei der Grundsteuer haben Sie tatsächlich auch das Recht, die zu viel gezahlten Steuern zurückzufordern. Welche Voraussetzungen dazu erfüllt sein müssen, haben wir für Sie zusammengestellt

0 Kommentare

Vermietungsobjekte in Sanierungsgebieten

Liegt Ihre neu erworbene Immobilie in einem Sanierungsgebiet oder einem städtebaulichen Entwicklungsbereich? Dann können Sie besonders viel Steuern sparen. Bei einer Sanierung des Objektes kommt eine Sonderabschreibung zum Zuge: Sie können im Jahr der Anschaffung sowie in den folgenden sieben Jahren je neun Prozent der Anschaffungs- und Sanierungskosten von der Steuer absetzen. In weiteren vier Jahren sind es dann sieben Prozent.

Lesen Sie hier alles zum Thema

Denkmalschutz

Lust auf ein eigenes Schloss, eine Mühle oder einen alten Bauernhof? So eine Immobilie hat nicht nur ihren eigenen Charme und ist repräsentativ. Sondern steuerlich auch lukrativ. Denn: Wer sich auf das Abenteuer Denkmal-Immobilie einlässt, kann Steuern sparen.

0 Kommentare

Vermietung an Angehörige

Viele Haus- und Wohnungseigentümer vermieten ihre Immobilie nicht an fremde Leute, sondern an einen Verwandten, beispielsweise an das eigene studierende Kind oder an die Eltern. Oftmals müssen die Angehörigen nicht den vollen Mietpreis zahlen. Das hat für Sie den Vorteil, dass Sie weniger Einnahmen versteuern müssen. Im Gegenzug setzen Sie aber die Werbungskosten in voller Höhe an.

Achtung
Hier muss die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent des ortsüblichen Marktniveaus betragen. Sonst erkennt der Fiskus nicht alle Ausgaben als Werbungskosten an.
Lesen Sie hier alles zum Thema
Vermietung an Angehörige title

Vermietung an Angehörige

Die Mietpreise steigen ins Unermessliche. Aber die volle Miete auch von den eigenen Kindern oder Eltern verlangen? Bei der Vermietung an Angehörige wird meist eine deutlich günstigere Miete als üblich festgelegt. Doch es ist Vorsicht geboten: Wird die Wohnung zu günstig vermietet, kann das steuerlich sehr teuer werden.

8 comments

Selbst genutzte Immobilie

Vermieten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung, können Sie die Kosten rund um das Vermietungsobjekt steuerlich ansetzen. Wie sieht das aber aus, wenn Sie selbst in der Immobilie wohnen? Auch hier lassen sich ordentlich Steuern sparen!

Haushaltshilfen und Handwerker

Ausgaben für haushaltsnahe Beschäftigungen, haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen fördert der Fiskus durch eine Steuerermäßigung: Ein bestimmter Anteil der bezahlten Arbeitskosten, Maschinenstunden und Fahrtkosten kann direkt von der Einkommensteuer abgezogen werden. Voraussetzung ist, dass es sich um Arbeiten im Haus oder auf dem Grundstück handelt.

Beauftragen Sie einen Handwerker für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer um 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch um 1.200 Euro. Hierfür ist ein Antrag notwendig.

Wer eine Haushaltshilfe sozialversicherungspflichtig angestellt hat oder eine Reinigungsfirma beschäftigt, kann jetzt 20 Prozent der Kosten dafür von der Steuer abziehen. Maximal lassen sich so 4.000 Euro im Jahr sparen. Bei einer Haushaltshilfe im »Mini-Job« lassen sich immerhin noch bis zu 510 Euro pro Jahr sparen.

Wichtig ist, dass Sie eine Rechnung für die Leistungen erhalten und die Rechnung unbar – also per Überweisung bezahlen.

Nebenkostenabrechnung

Jedes Jahr aufs Neue wartet unangenehme Post im Briefkasten: die Nebenkostenabrechnung. Durch die stetigen Preiserhöhungen von Gas und Öl stehen auch meist Nachzahlungen an.

Ein kleines Trostpflaster: Einen Teil der Beträge aus der Abrechnung können Sie von der Steuer absetzen. Denn in der Abrechnung sind auch Beträge für Handwerker oder haushaltsnahe Dienstleistungen enthalten. Und die können Sie bei der Steuer ermäßigend angeben.

Energetische Sanierung des Eigenheims

Einen besonderen Steuerbonus gibt es seit dem 01.01.2020, wenn Sie in Ihrem Eigenheim energetische Sanierungsmaßnahmen durchführen lassen. Hier können Sie sowohl Lohn als auch Materialkosten von der Steuer absetzen. 20 Prozent davon werden über drei Jahre hinweg von Ihrer Steuer abgezogen. Im ersten und zweiten Jahr sind es sieben Prozent, jedoch jährlich maximal 14.000 Euro. Im dritten Jahr sind es noch sechs Prozent und maximal 12.000 Euro. Gefördert werden dadurch z. B. folgende Maßnahmen:

  • Sanierung der Heizungsanlage
  • Wärmedämmung
  • Sanierung von Fenstern und Außentüren
  • Einbau oder Erneuerung einer Lüftungsanlage
  • Einbau von Systemen zur Verbrauchsoptimierung
  • Kosten für einen Energieberater

Weitere Infos Steuerbonus für die energetische Sanierung Ihres Eigenheims finden Sie auf der Seite des Bundesministeriums für Finanzen.

 

Weitere Beiträge zu diesem Thema

Mit Elektroautos Steuern sparen und von Prämien profitieren

Haben Sie heute schon ein Elektroauto gesehen? Wahrscheinlich nicht. Denn bis­her gibt es nur wenige Elektro- und Hybridfahrzeuge auf deutschen Straßen. Doch der Fiskus will dem nun entgegensteuern.

Posted in Haus & Wohnung | Tagged , , | 6 Comments

Renovierung und Steuern

Egal ob für eigene Wohnzwecke oder für Vermietung – ein Haus oder eine Wohnung soll sich anfühlen wie ein Zuhause. Und deswegen kommt es oftmals vor dem Einzug erst einmal zu einer umfassenden Renovierung. Zum Glück können Sie die Kosten für ein schönes Zuhause von der Steuer absetzen. Wie das geht und worauf Sie achten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Posted in Allgemein, Haus & Wohnung | Tagged , , , , , , , | 3 Comments

Arbeitszimmer von der Steuer absetzen

Flexible Zeiteinteilung, Mittagspause auf dem Liegestuhl oder nebenher ein bisschen Haushalt – das Arbeiten von Zuhause bietet einige Vorteile. Und das Beste daran: Mit einem Arbeitszimmer in den eigenen vier Wänden lassen sich zudem auch noch Steuern sparen! Gewusst wie, lautet die Devise. Lesen Sie in diesem Beitrag, wie Sie Ihr Homeoffice von der Steuer absetzen.

Posted in Allgemein, Beruf & Ausbildung, Haus & Wohnung | Tagged , , , | Leave a comment

Photovoltaik-Anlage: Eigenverbrauch & Steuern – das müssen Sie wissen

Mittlerweile ist Sie von vielen Wohnhäusern nicht mehr wegzudenken: die Photovoltaik-Anlage. Denn die Solaranlage liefert nicht nur unabhängig grünen Strom, sondern auch einen profitablen Zuverdienst. Und obendrauf lassen sich mit den Solar-Panels auch noch eine Menge Steuern sparen. Von A wie Abschreibung bis Z wie Zufluss der Einnahmen – hier lesen Sie alles, was Sie zur Photovoltaik-Anlage wissen müssen.

Posted in Haus & Wohnung | Tagged , | 56 Comments

Baukindergeld für das Eigenheim

Sie möchten noch dieses Jahr Ihr erstes Eigenheim kaufen? Dann haben wir eine gute Nachricht! Die Bundesregierung greift Ihnen dabei unter die Arme. Das magische Wort: Baukindergeld. Mit bis zu 12.000 Euro pro Kind fördert die Bundesregierung Familien beim Kauf von Wohneigentum. Erfahren Sie hier, wie viel Sie bekommen und wie Sie den Zuschuss optimal nutzen.

Posted in Familie & Kinder, Haus & Wohnung | Tagged , , , , , , , | 2 Comments

Vermietung an Angehörige

Die Mietpreise steigen ins Unermessliche. Aber die volle Miete auch von den eigenen Kindern oder Eltern verlangen? Bei der Vermietung an Angehörige wird meist eine deutlich günstigere Miete als üblich festgelegt. Doch es ist Vorsicht geboten: Wird die Wohnung zu günstig vermietet, kann das steuerlich sehr teuer werden.

Posted in Haus & Wohnung | Tagged , | 8 Comments

 

Weitere Beiträge zu diesem Thema

 

 

Steuerberatung?

Einzelfragen zu Ihrer Steuererklärung darf leider nur ein Steuerberater beantworten. Wir freuen uns jedoch über Lob und Kritik und nehmen Ihre Anregungen gerne für zukünftige Beiträge auf.
Übrigens: In unserer Steuer-Software finden Sie eine ausführliche Hilfe und Tipps zu allen Themen rund um Ihre Steuererklärung.

  1. 1
    Berna

    Ich danke Ihnen für den interessanten Artikel. Wenn man ein Haus vermieten kann, ist man in einer sehr guten Position. natürlich bringt das auch Verantwortung mit sich.
    Mit besten Grüßen,
    Berna

  2. 2
    Andreas Stecker

    Ich habe nicht gewusst, dass der Staat davon ausgeht, dass das Gebäude 50 Jahre lang genutzt wird. Das ist gut zu wissen, denn ich will eines Tages ein paar Wohnungsgebäuden besitzen. VG

  3. 3
    Astrid Lange

    Dass sind prima Tipps die hier gegeben werden. Wir stehen vor dem Hausbau. Dass man das steuerlich betrachten kann ist eine tolle Sache.

  4. 4
    Martina Krause

    Hallo und vielen Dank für den interessanten Artikel. Kann man den Gärtner eigentlich auch geltend machen? Oder ist das von speziellen Umstände abhängig? Ich meine mal so etwas vom Steuerberatung gehört zu haben.

  5. 5
    Sandra Friese

    Hallo und vielen Dank für den interessanten Artikel. Toll zu wissen, dass die Büroreinigung auch darunter fällt. Ich werde dass mal meiner Freundin weiter geben.

  6. 7
    Jens

    Ich danke Ihnen für diesen interessanten Artikel. Die Vermietung eines Hauses lohnt sich sich sehr. Das ist heute noch eine der lukrativsten Investitionen, die man machen kann.
    Beste Grüße,
    Jens