Kündigungssperrfrist: Beginn der Laufzeit

Kündigungssperrfrist: Beginn der Laufzeit

Wird ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und später verkauft, greift die sogenannte Kündigungssperrfrist. Danach kann einem Mieter erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist gekündigt werden. Die Sperrfrist beläuft sich auf drei Jahre – in Gebieten mit anerkannt angespanntem Wohnungsmarkt sogar zehn Jahre. In einem Urteil vom 06.08.2025 stellte der BGH klar, wann diese Kündigungssperrfrist beginnt (Aktenzeichen VIII ZR 161/24).

Mietshaus gekauft und Eigentumswohnungen aufgeteilt

Im entschiedenen Fall wurde ein Mietshaus in München Ende 2011 an eine GmbH & Co. KG verkauft. Die Kündigungssperrfrist beträgt in München zehn Jahre. Bereits 2012 wurde das Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt. In dem Verfahren ging es um eine Wohnung, die 2016 verkauft wurde. Der neue Eigentümer wurde 2017 ins Grundbuch eingetragen. Der Eigentümer kündigte dem Mieter 2022. Er ging davon aus, dass die Kündigungssperrfrist abgelaufen war, da die Begründung der Eigentumswohnungen 2012 erfolgte.

Gerichte uneinig, wann Kündigungssperrfrist beginnt

Da der Mieter sich weigerte, auszuziehen, kam es zur gerichtlichen Auseinandersetzung. Das Amtsgericht München entschied zugunsten des Vermieters. Dieses Urteil wurde jedoch vom Landgericht München wieder aufgehoben.

BGH: Kündigungssperrfrist beginnt mit Grundbucheintrag

Der BGH entschied nun, dass die Kündigungssperrfrist erst beginnt, wenn der neue Eigentümer tatsächlich im Grundbuch eingetragen wird – also derjenige, der später kündigen möchte. Nicht ausreichend ist, dass ein früherer Eigentümer das Haus bereits Jahre zuvor in Eigentumswohnungen umgewandelt hat. Die zehnjährige Sperrfrist begann deshalb nicht 2012, sondern erst 2017 mit dem Eigentumserwerb durch den später kündigenden Vermieter. Das bedeutet: Eine Eigenbedarfskündigung wäre frühestens 2027 zulässig.

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