Baumängel und Verjährungsfristen

Baumängel und Verjährungsfristen

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung gilt die Regel, dass Baumängel nach fünf Jahren als verjährt angesehen werden. Das ergibt sich aus § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB, der für Mängel an Bauwerken eine Verjährungsfrist von 5 Jahren festschreibt. Eine Eigentumswohnung wird rechtlich als Teil eines Bauwerks angesehen. Deshalb gilt für Baumängel an der Wohnung und am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich die fünfjährige Verjährungsfrist. Allerdings zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.03.2026, dass die Frist dennoch in bestimmten Fällen länger sein kann. (Aktenzeichen: VII ZR 68/24)

Käufer verlangen Vorschuss wegen Baumängeln

In dem Verfahren ging es um ein Mehrfamilienhaus, das der Bauträger in den 1990er Jahren mit einem Metallpultdach versah. Anschließend verkaufte er die Wohnungen in den Jahren 1999 bis 2001. Nach etlichen Jahren stellten die Wohnungseigentümer verschiedene Baumängel an dem Dachfest. Es wies Korrosionsschäden auf und war stellenweise undicht. Die Wohneigentümergemeinschaft verlangte deshalb 292.000 € vom Verkäufer der Wohnungen als Vorschuss für die notwendigen Reparaturarbeiten. Der Verkäufer verwies jedoch auf die fünfjährige Verjährungsfrist und weigerte sich, den Vorschuss zu zahlen.

BGH: Baumängel noch nicht verjährt

Doch der BGH stand auf der Seite der Wohnungseigentümer. Das Gericht bemängelte, dass hier keine ordnungsgemäße Abnahme des Bauwerks erfolgte. Man hatte hierzu ein Verfahren angewandt, das bei Bauträgerobjekten häufig angewandt wird. Nicht jeder einzelne Käufer nimmt die Abnahme vor, sondern hierfür gewählte Vertreter. Die von ihnen durchgeführte Abnahme gilt dann für alle Käufer, auch wenn diese erst später kaufen.

Abnahmeklausel nicht zulässig

Doch diese Klausel wurde vom BGH verworfen. Sie sei unwirksam, da sie den einzelnen Käufern die Möglichkeit nimmt, das Gemeinschaftseigentum selbst auf Baumängel zu prüfen und die Abnahme vorzunehmen oder zu verweigern. Dadurch wird der einzelne Käufer nach Meinung des BGH unangemessen benachteiligt.

Für Baumängel 30 Jahre Verjährungsfrist

Nach Ansicht des BGH wurde deshalb keine wirksame Abnahme durchgeführt. Logischerweise konnte auch keine Fünfjahresfrist ausgelöst werden. Die Ansprüche der Käufer konnte der Verkäufer auch nicht als verspätet reklamieren, da er die verworfene Klausel selbst eingebracht hatte. Der BGH ging vor diesem Hintergrund von einer Verjährungsgrenze nach 30 Jahren aus.

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