Vertragsgemäßer Gebrauch Teil 2: Die Grenzen

Vertragsgemäßer Gebrauch Teil 2: Die Grenzen

Befassten wir uns im vorigen Beitrag damit, was der „vertragsgemäße Gebrauch“ umfasst, geht es in diesem Beitrag um die Grenzen. Was ist nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch erfasst und wie können Sie vorgehen, wenn der Mieter die Grenzen nicht einhält?

Mietwohnung als Arbeitsplatz?

Die Mietwohnung ist – wie der Name schon sagt – zum Wohnen da. Mit dieser Bestimmung ergeben sich auch Einschränkungen, was unter einem vertragsgemäßen Gebrauch zu verstehen ist. So gehört die Nutzung der Wohnung als Werkstatt oder Produktionsbetrieb nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch. Das heißt aber nicht, dass jede Tätigkeit untersagt ist. Wie bereits im vorigen Kapitel ausgeführt, können Tätigkeiten, bei denen die Nachbarn nicht belästigt werden, ausgeführt werden – etwa ein Homeoffice. Ist aber die Tätigkeit mit Kundenverkehr verbunden, der andere Bewohner stört, kann die Tätigkeit untersagt werden.

Musik erlaubt, aber

Auch eine höhere Lärmbelästigung kann untersagt werden. Allerdings kann insbesondere Hausmusik als vertragsgemäßer Gebrauch nicht komplett untersagt werden. Es können aber Zeiten festgelegt werden, in denen die Hausmusik nicht erlaubt ist.

Finger weg von der Bausubstanz!

Der Mieter darf ohne Erlaubnis des Vermieters keine baulichen Veränderungen an der Mietwohnung vornehmen. Das geht über den  vertragsgemäßen Gebrauch hinaus. Die Zustimmung sollte grundsätzlich schriftlich erfolgen. In der Vereinbarung sollte auch geregelt werden, was bei Auszug des Mieters geschehen soll und wer die Kosten der Maßnahme trägt.

Der Vermieter muss allerdings in einigen Fällen zustimmen. Zustimmungspflichtig sind unter anderem die folgenden Maßnahmen:

• Anbringen einer Wallbox zum Laden von E-Autos.
• Barrierefreie Umbauten.
• Behindertengerechte Umbauten.
• Bauliche Veränderungen zum Schutz vor Einbruch.
• Glasfaseranschluss.

Der Mieter muss die Veränderungen sachlich begründen. Dann muss der Vermieter die Zustimmung erteilen, wenn keine anderen sachlichen Gründe dagegensprechen. Auch hier kann der Vermieter verlangen, dass die Veränderungen bei einem Auszug zurückgebaut werden, was schriftlich festgehalten werden sollte. Die Kosten der Maßnahmen gehen zulasten des Mieters, wenn keine andere Vereinbarung getroffen wurde. (§ 554 BGB)

Keine Untervermietung ohne Erlaubnis

Bei einer Untervermietung muss der Mieter die Zustimmung des Vermieters einholen. Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und nur einen Teil der Wohnung untervermietet, ist der Vermieter zur Zustimmung verpflichtet. (§ 553 BGB)

Gründe für eine Untervermietung können unter anderem sein:

• Der Mieter kommt in finanzielle Schwierigkeiten, die er durch die Untervermietung ausgleichen will (Verlust des Arbeitsplatzes, Trennung vom Partner usw.)
• Längere Abwesenheit aufgrund beruflicher Umstände.
• Pflege eines Angehörigen.

Was geschieht, wenn die Wohnung nicht entsprechend dem vertragsgemäßen Gebrauch genutzt wird?

Bevor Sie weitere Schritte einleiten, prüfen Sie, ob wirklich ein nicht vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung vorliegt. Sichern Sie auch Beweise, falls es zu späteren Auseinandersetzungen – eventuell auch vor Gericht – kommt. Dokumentieren Sie den nicht vertragsgemäßen Gebrauch mit Fotos und schriftlichen Zeugenaussagen. Je nachdem dienen auch Lärmprotokolle oder bereits durchgeführter Schriftverkehr und behördliche Anordnungen usw. als Beweis.

Gespräch und Abmahnung

Nachdem feststeht, dass der Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten hat, sollten Sie zunächst versuchen, die Angelegenheit durch ein Gespräch mit dem Mieter ins Reine zu bringen. Sollte dies nicht erfolgreich sein, mahnen Sie den Mieter schriftlich ab. In der Abmahnung sollten die folgenden Punkte aufgeführt werden:

• Genaue Beschreibung, was dem Mieter vorgeworfen wird.
• Passus des Mietvertrages, gegen den verstoßen wurde.
• Soweit möglich präzise Angaben über den Zeitpunkt und den Umfang des Verstoßes.
• Aufforderung, den vertragswidrigen Gebrauch in einer angemessenen Frist zu beenden.
• Androhung der Kündigung im Wiederholungsfall.

Kündigung und Alternativen dazu

Hat der Mieter nach Ablauf der in der Abmahnung genannten Frist nicht reagiert, prüfen Sie, ob eine Kündigung durchgeführt werden soll. Hierzu sollten Sie einen Fachanwalt zurate ziehen. In den meisten Fällen dürfte eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB in Betracht kommen. Eine fristlose Kündigung kommt bei besonders schwerwiegenden Pflichtverletzungen infrage (§ 543 BGB).

Statt einer Kündigung kann man vor Gericht auch verlangen, dass der Mieter seinen vertragswidrigen Gebrauch unterlässt, bauliche Veränderungen zurückbaut oder notwendige Maßnahmen duldet, die zur Vermeidung weiterer missbräuchlicher Nutzung der Wohnung notwendig werden.

Wichtig: Sie können nach einer ausgesprochenen Kündigung den Mieter nicht selbst auf die Straße setzen. Wenn der Mieter nicht auszieht, müssen Sie eine Räumungsklage anstrengen und nach der gerichtlichen Entscheidung die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher durchführen lassen.