Fristlose Kündigung – bei zerrüttetem Verhältnis möglich?

Fristlose Kündigung – bei zerrüttetem Verhältnis möglich?

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 29.11.2023 festgestellt, dass ein zerrüttetes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter nicht grundsätzlich als Begründung für eine fristlose Kündigung ausreicht. Nur wenn die Zerrüttung auf ein pflichtwidriges Verhalten des Mieters zurückzuführen ist, kann die fristlose Kündigung ausgesprochen werden (Aktenzeichen: VIII ZR 211/22).

jahrelanger streit führt zur fristlosen kündigung

In dem Verfahren ging es um einen seit Jahren schwelenden Streit zwischen dem Vermieter und dem Mieter, der zur Kündigung führte, die auch fristlos ausgesprochen wurde. Der Mieter war 2011 eingezogen. Seit 2014 kam es immer wieder zu Streitigkeiten, bei denen sich beide Parteien gegenseitig vorwarfen, den Mietvertrag zu verletzen (unter anderem Verstöße gegen die Haus- und Reinigungsordnung, Lärmbelästigungen, fehlerhaftes Befüllen und Abstellen von Mülltonnen, Zuparken von Einfahrten).

mieter verklagt vermieter – der kündigt fristlos

In einem Schreiben an eine ebenfalls in dem Haus wohnende türkische Familie behauptete der Vermieter, der Mieter habe sich rassistisch geäußert. Auch aufgrund dieser Behauptung klagte der Mieter wegen Verleumdung gegen den Vermieter. Ferner warf der Mieter dem Vermieter weitere Verfehlungen vor (Kinderreiche Familie als „asozial“ bezeichnet, Bezeichnung des Mieters als „Penner“, absichtliches Zuparken der vom Mieter gemieteten Garage und Ähnliches).

Wegen dieser Strafanzeige und des „zerrütteten“ Mietverhältnisses erklärte der Vermieter am 23.11.2020 schriftlich die außerordentliche fristlose hilfsweise fristgemäße Kündigung. Da der Mieter die Wohnung nicht räumte, klagte der Vermieter vor dem zuständigen Amtsgericht auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Klage wurde abgewiesen und auch im Berufungsverfahren konnte sich der Vermieter nicht durchsetzen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolge der Vermieter das Klagebegehren weiter.

bgh erklärt Kündigung unwirksam

Aber auch hier konnte sich der Vermieter nicht durchsetzen. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und erklärte die fristlose Kündigung für unwirksam. Das Gericht führte hierzu aus, dass es im Wohnraummietrecht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der Vertrauensgrundlage allein nicht für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGBaus. Es müsse zunächst geklärt werden, dass die Zerrüttung zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht wurde.

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