Gewerbemietrecht: Nutzfläche und Mietminderung

Gewerbemietrecht: Nutzfläche und Mietminderung

Eine im Gewerbe-Mietvertrag angegebene Fläche berechtigt nicht unbedingt zu einer Mietminderung, wenn die vertraglichen Angaben höher sind, als die tatsächliche Fläche. Die Vertragsangaben müssen zur Festlegung der Sollbeschaffenheit dienen. Wurde die Angaben lediglich zur Beschreibung des Mietobjekts eingefügt, kann daraus kein Mietmangel abgeleitet werden. So entschied das Oberlandesgericht Dresden in einem Urteil vom 21.10.2020 (Aktenzeichen: 5 U 1257/20). In dem Verfahren ging es um einen Gewerbemietvertrag.

Zum Streit zwischen Mieter und Vermieter kam es, weil im zunächst geschlossenen Mietvertrag über ein Ladengeschäft keine Angaben zur Fläche der Gewerberäume gemacht wurde. Da die Krankenkassen und das Finanzamt an den Mieter herangetreten waren, bat dieser seinen Vermieter noch die Quadratmeterzahl in den Mietvertrag aufzunehmen. Der Vermieter kam diesem Wunsch nach, sodass ein neuer Mietvertrag – jetzt mit Quadratmeter-Angaben – geschlossen wurde.

Im neuen Vertrag stand nun, dass eine Nutzfläche vom 480 m² angemietet wurde. In Wirklichkeit betrug die Nutzfläche jedoch nur 303 m². Wegen der Abweichung hielt der Mieter eine Mietminderung für gerechtfertigt. Da der Vermieter dies anders sah, kam es zur gerichtlichen Auseinandersetzung vor dem Landgericht Chemnitz. Das Gericht entschied, dass kein Grund zur Mietminderung bestehe. Da der Mieter das Urteil nicht anerkennen wollte, legte er beim Verwaltungsgericht Dresden Berufung ein.

Doch auch dort sah man keinen Grund zur Mietminderung. In seiner Begründung führte das Gericht zunächst aus, dass der Bundesgerichtshof zwar in mehreren Fällen bei einer erheblichen Differenz zwischen der Flächenangabe im Mietvertrag und der tatsächlichen Nutzfläche grundsätzlich ein Mietminderungsanspruch bestehe. Betrage die Abweichung mehr als 10 % könne vermutet werden, dass ein Mietmangel (§ 536 Abs. 1 BGB) bestehe. Das Verwaltungsgericht schränkte diese Regelung aber dahingehend ein, dass sie nur greife, wenn es sich bei der Vertragsangabe um die Festlegung einer Sollbeschaffenheit handele. Im vorliegenden Fall diene die Quadratmeterangabe aber lediglich der Beschreibung des Mietobjektes.

Die Flächenangabe, so argumentierte das Gericht, sei nur auf Wunsch der Mieterin in den Vertrag aufgenommen worden. Dies erfolgte, weil die Angaben vom Dritten gewünscht wurden. Die Angaben zur Nutzfläche sei deshalb nur erfolgt. Das Mietobjekt näher zu beschreiben. Die Größe der Nutzfläche sei aber beim eigentlichen (erste) Vertragsabschluss unerheblich gewesen. Aus den Angaben im geänderten Vertrag deshalb kein Versprechen des Vermieters abgeleitet werden.

Dieses Urteil bezieht sich auf einen Gewerbemietvertrag. Es kann deshalb nicht bei Vermietung von Wohnraum herangezogen werden.

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