Mietpreisbremse nach Beseitigung erheblicher Schäden

Mietpreisbremse nach Beseitigung erheblicher Schäden

Wird ein Mietshaus so stark mit echtem Hausschwamm befallen, dass ein behördliches Nutzungsverbot im Raum steht, kann die Schadensbeseitigung ein Ausmaß annehmen, dass man es als Neubau nach § 556 f BGB ansehen muss. Dann greift die Mietpreisbremse nicht. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg in einem Urteil vom 9.11.2022 (7 C 128/21).

Umfassende Sanierungsarbeiten

In dem Verfahren ging es um ein Mietshaus, das massiv mit echtem Hausschwamm befallen war. Der Hausschwamm befand sich bereits in der Dachkonstruktion, der Decke des vierten Obergeschosses, dem Boden der Wohnung im vierten OG und im Mauerwerk in der Wohnung im dritten OG. Die Wohnung im dritten OG konnte nicht mehr gefahrlos genutzt werden. Noch bevor es zu einer Wohnungssperrung durch die Behörden kam, wurden Sanierungsarbeiten eingeleitet.

Mieter verlangt einhaltung der Mietpreisbremse

Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten wurde auch die Wohnung im dritten Obergeschoss vermietet. Die Vertragsparteien stritten nun um die Frage, ob die Mietpreisbremse eingehalten werden müsse. Der Vermieter vertrat die Ansicht, dass die Sanierungsarbeiten zur Entfernung des Hausschwamms so umfassend waren, dass man von einem Neubau nach § 556 f BGB ausgehen müsse. Deshalb greife die Mietpreisbremse nicht. Da man sich nicht einigen konnte, wurde das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg angerufen.

gericht: Sanierung kommt Neubau gleich

Das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg stellte sich auf die Seite des Vermieters. Die Mietpreisbremse nach § 556 f BGB greife in diesem Falle nicht. Die Sanierungsarbeiten waren so umfangreich, dass man von einem Neubau ausgehen müsse. Um festzustellen, ob es sich um neuen Wohnraum handele, könne man auf § 16 WoFG zurückgreifen. Danach spricht man von neu geschaffenen Wohnraum, wenn mit erheblichem Aufwand ein Gebäude wieder auf Dauer für Wohnzwecke genutzt werden kann. Wohnraum ist nach § 16 Abs. 2 WoFG nicht dauerhaft nutzbar, wenn der entsprechende Gebäudeteil entweder zerstört ist oder in einem Zustand ist, der nach bauordnungsrechtlichen Bestimmungen nicht bewohnbar ist.

mietpreisbremse kommt nicht zur anwendung

Das Gericht vertrat die Ansicht, dass es keine Rolle spiele, ob die zuständigen Behörden die Nutzung des Wohnraums bereits untersagt hätten. Müsse man hierauf warten, würde der rechtzeitig handelnde Vermieter gegenüber anderen, die das Verbot abwarten, benachteiligt.

Ein erheblicher Bauaufwand ist gegeben, wenn rund ein Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung investiert werden muss.

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