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WEG: Betriebskosten zu spät abgerechnet
WEG: Betriebskosten zu spät abgerechnet
Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens ein Jahr nach dem Abrechnungszeitraum vorliegen, sonst verliert der Vermieter den Anspruch auf Nachzahlungen. Dass eine Abrechnung nicht erstellt werden konnte, weil eine Abrechnung der Wohneigentümergemeinschaft nicht vorlag, lässt der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 25.01.2017 als Begründung nicht gelten (Aktenzeichen VIII ZR 249/15).
In dem Verfahren hatten die Richter über eine Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2010 und 2011 zu entscheiden, die dem Mieter erst Ende 2013 übergeben wurde. Der Mieter weigerte sich, die sich hieraus ergebende Nachzahlung zu leisten. Er berief sich auf § 556 BGB, der vorschreibt, dass die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zu erfolgen hat. Somit hätten die Abrechnungen jeweils zum Ende der Jahre 2011 und 2012 vorliegen müssen.
Der Vermieter argumentierte jedoch, dass er die Abrechnung nicht früher erstellen konnte. Aufgrund eines Verwalterwechsels war der Beschluss über die Jahresabrechnungen von der Wohneigentümergemeinschaft erst kurze Zeit zuvor gefasst worden. Er berief sich deshalb auch auf § 556 BGB, der dem Vermieter das Recht einer späteren Abrechnung einräumt, wenn er die Gründe der Verzögerung nicht zu vertreten habe. Er können schließlich nichts dafür, dass der abberufene Verwalter keine ordnungsgemäße Abrechnung erstellt habe. Er habe die Abrechnungen unverzüglich nach der Beschlussfassung erstellt und dem Mieter zugesandt. Da man sich nicht einigen konnte, ging man vor Gericht.
Doch auch der Bundesgerichtshof war der Meinung, dass die Abrechnungen zu spät gekommen seien. Der Vermieter habe deshalb keinen Nachzahlungsanspruch. Er hätte die Betriebskosten binnen eines Jahres abrechnen müssen. Ob bis dahin ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vorliege, spiele keine Rolle. Nirgendwo stehe im Gesetz, dass die Abrechnung erst nach dem Beschluss erfolgen dürfe. Man könne dies auch nicht in die Bestimmungen hineininterpretieren. Dem Mieter einer Eigentumswohnung könne aber nicht zugemutet werden, dass er gegenüber anderen „normalen“ Mietern schlechter gestellt würde.
Das Gericht stellte darüber hinaus klar, dass der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft kein Erfüllungsgehilfe des Vermieters sei. Darum hätte der Vermieter selbst aktiv werden müssen, als sich abzeichnete, dass die Abrechnungen zu spät beziehungsweise unkorrekt erfolgen würden.
Rechtliches
§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.