WEG: Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel

WEG: Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel

Für die Jahresabrechnung einer Wohneigentümergemeinschaft ist die Gemeinschaft verantwortlich, wobei die Erstellung auf den Verwalter übertragen wird. Kommt es zum Jahresende zu einem Verwalterwechsel, stellt sich die Frage, ob der neue Verwalter die Jahresabrechnung für das vergangene Jahr übernehmen muss oder der ehemalige Verwalter hier noch in der Verantwortung ist. Zu dieser Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem Urteil vom 26.09.2025 Stellung bezogen (Aktenzeichen V ZR 206/24).

Verwalter wechselt zum 1. Januar

In dem Verfahren ging es um die Klage einer Wohneigentümergemeinschaft, die vom ehemaligen Verwalter verlangte, eine Jahresabrechnung zu erstellen. In der Wohneigentümerversammlung im Dezember 2022 hatte man einen neuen Verwalter mit Wirkung zum 01.01.2023 gewählt. Die Gemeinschaft verlangte nun, dass der ehemalige Verwalter noch die Jahresabrechnung für das Jahr 2022 erstellt, was dieser ablehnte. Mit ihrer Klage konnten sich die Wohnungseigentümer weder vor dem Amts- noch vor dem Landgericht durchsetzen.

BGH: Ehemaliger Verwalter muss Jahresabrechnung nicht erstellen

Auch vor dem BGH konnte sich die Gemeinschaft nicht durchsetzen. Die Erstellung der Jahresabrechnung für 2022 sei Sache des Verwalters, der zum 01.01.2023 berufen wurde. Nach Ansicht der Richter konnte man aus § 28 Wohnungseigentumsgesetz keine Verpflichtung des Ex-Verwalters ableiten.

Seit Dezember 2020 ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausschließlich Sache der Gemeinschaft. Der Verwalter fungiert hier lediglich als ausführendes Organ. Kommt es zu einem Verwalterwechsel, ist der neue Verwalter auch für die Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr zuständig.

BGH: Pflicht zur Jahresabrechnung entsteht am 1. Januar

Bisher wurde von einigen Juristen die Ansicht vertreten, dass die Pflicht zur Erstellung einer Jahresabrechnung mit dem Ablauf des 31.12. entsteht. Der BGH entschied in seiner Urteilsbegründung, dass die Erstellungspflicht erst am 1. Januar des folgenden Jahres entsteht. Endet die Amtszeit eines Verwalters aber zum 31.12. eines Jahres, ist er nicht mehr in der Verpflichtung, die Jahresabrechnung des abgelaufenen Jahres zu erstellen.

Verwalter haftet für seine Arbeit

Der ehemalige Verwalter bleibt aber für seine Arbeit im abgelaufenen Jahr in der Verantwortung. Er muss dafür geradestehen, dass in seiner Amtszeit alle Einnahmen und Ausgaben vollständig und korrekt erfasst wurden. Unter Umständen muss er beeiden, dass die Angaben korrekt sind.

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