Betriebskosten: Änderung des Verteilungsschlüssel

Betriebskosten: Änderung des Verteilungsschlüssel

Der Vermieter kann den in dem Mietvertrag vereinbarten Betriebskosten-Verteilungsschlüssel nicht ohne Weiteres ändern. Hierfür müssen gewichtige Gründe vorliegen. Dies entschied das Amtsgericht Hanau in einem Urteil vom 15.08.2025 (Aktenzeichen 32 C 16/25).

Hier können Sie das Originalurteil lesen.

Mieter lehnt neuen Betriebskosten-Verteilungsschlüssel ab

In dem Verfahren klagte ein Vermieter gegen seinen Mieter. Dabei ging es unter anderem um Betriebskosten, bei deren Abrechnung der Mieter diversen Verteilungsschlüsseln widersprochen hatte. Diese entsprachen nicht den Schlüsseln, die der vorherige Hauseigentümer benutzte (Verteilung nach Wohnfläche statt nach Personen). Dem Mieter entstanden dadurch höhere Kosten. Diese Mehrkosten und die Kosten für einen Rechtsanwalt, der die falsche Abrechnung rügte, verrechnete der Mieter mit seinen Mietzahlungen. Da der Vermieter dies nicht akzeptierte, klagte er gegen den Mieter.

Amtsgericht lehnt Betriebskosten-Schlüssel-Änderung ab

Das Amtsgericht Hanau wies die Klage jedoch überwiegend ab. Der Mieter habe zu Recht die Änderungen der Verteilungsschlüssel gerügt. In seiner Begründung führte das Gericht aus, dass der Voreigentümer die Schlüssel nach dem damals geltenden Recht selbst festlegen durfte. Eine Änderung der Verteilungsschlüssel sei jedoch nur mit der Zustimmung beider Vertragspartner (Mieter und Vermieter) möglich.

Der Mieter hatte ausgeführt, dass eine Abrechnung nach Personen kaum möglich sei, da die Ermittlung der Personen in den Wohnungen kaum möglich sei. Damit konnte er das Gericht aber nicht überzeugen, weil der Personenschlüssel bei anderen Positionen der Betriebskostenabrechnung angewandt wurde. Es ist aber für das Gericht nicht nachvollziehbar, warum die Abrechnung nach Personen auf der einen Seite möglich, bei anderen Positionen aber nicht durchführbar sein soll.

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