Erlaubter Besuch oder unbefugte Gebrauchs­überlassung?

Erlaubter Besuch oder unbefugte Gebrauchs­überlassung?

Grundsätzlich hat jeder Mieter das Recht, Besuch zu empfangen. Er kann den Besuch auch für eine vorübergehende Zeit in seiner Wohnung aufnehmen. Davon kann aber nicht ausgegangen werden, wenn sich der Aufenthalt über mehr als vier bis sechs Wochen hinzieht. In so einem Fall hat der Vermieter das Recht, dem Mieter wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung zu kündigen. Verfügt der Mieter über eine Ersatzunterkunft, muss ihm auch keine Räumungsfrist eingeräumt werden. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Hamburg in einem Urteil vom 03.11.2023 (Aktenzeichen 311 S 25/23).

Besuch über wochen – fristlose Kündigung

In dem Verfahren ging es um eine fristlose Kündigung, die der Vermieter ausgesprochen hatte, weil der Mieter seine Hamburger Wohnung in den Monaten August und September Dritten überlassen hatte. Der Mieter lehnte die Kündigung jedoch mit der Begründung ab, bei den Nutzern der Wohnung hätte es sich lediglich um Besuch gehandelt. Dies akzeptierte der Vermieter nicht und reichte Räumungsklage beim Amtsgericht Hamburg – St. Georg ein.

amtsgericht lehnt kündigung ab

Das Amtsgericht lehnte die Klage des Vermieters jedoch ab. Das Gericht erkannte in dem Aufenthalt der Nichtmieter keinen Fall von unbefugter Gebrauchsüberlassung. Man könne nicht ausschließen, dass der Mieter regelmäßigen Besuch von Freunden bekomme. Der Vermieter gab sich mit der Entscheidung nicht zufrieden und legte Berufung beim Landgericht Hamburg ein.

Landgericht: Zeitspanne für Besuch zu lang

Hier entschied das Gericht anders als das Amtsgericht. Das Landgericht sah den Anspruch auf Herausgabe der Wohnung als gegeben an. Die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam, da der Mieter seine Wohnung unbefugt Dritten überlassen habe.

In seiner Urteilsbegründung führte das Gericht zunächst aus, dass der unentgeltliche Aufenthalt von Besuch für eine vorübergehende Zeit in der Wohnung eines Mieters nicht als unbefugte Gebrauchsüberlassung gewertet werden könne.

Eine Aufenthaltsdauer von vier bis sechs Wochen würde  aber für die Vermutung sprechen, dass die Aufnahme der Personen auf Dauer angelegt sei. Bei einem Aufenthalt von zwei Monaten – wie im vorliegenden Fall – lag nach Ansicht des Gerichts kein Besuch mehr vor.

Das Gericht gewährte dem Mieter auch keine Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO. Er hatte im Verlauf des Prozesses eingeräumt, dass er ab und zu nicht in der Wohnung übernachte. Darum ging des Gericht davon aus, dass er eine Ersatzunterkunft habe, so dass keine Obdachlosigkeit drohe.

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