3. Februar 2019 von Hartmut Fischer
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Grundsteuerreform: Lob und Ablehnung

Vorschlag zur Grundsteuernovellierung ist umstritten.

Grundsteuerreform: Lob und Ablehnung

3. Februar 2019 / Hartmut Fischer

Aufgrund einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts muss die Grundsteuer bis Ende 2019 neu geregelt werden. Sollte dies nicht gelingen, würde ab 2020 keine Grundsteuerregelung mehr existieren, da die derzeit noch gültigen Regeln nicht mehr angewandt werden. Vor diesem Hintergrund haben sich Bund und Länder auf ein Eckpunkte-Papier geeinigt, das die Grundlage für eine Grundsteuer-Reform bilden soll. Der hier gefundene Kompromiss ist aber bereits jetzt in der Kritik.

Der Kompromiss umfasst insgesamt acht Eckpunkte.

In der Bemessungsgrundlage wird dabei auch die Miete, die erzielt werden kann, berücksichtigt. Hierfür wird die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes ermittelte durchschnittliche Nettokaltmiete zugrunde gelegt. Entscheidend für die Berechnung ist dann, welche Miete der Vermieter erzielt. Liegt die Miete bis zu 30 % unter der durchschnittlichen Nettokaltmiete, wird die real erzielte Miete zugrunde gelegt. Liegt die Miete um mehr als 30 % unter der durchschnittlichen Nettokaltmiete, wird dieser Durchschnittswert abzüglich 30 % zugrunde gelegt.

Auch das Baujahr der Immobilien fließt in die Berechnung ein. Dabei werden alle Gebäude zusammengefasst, wie vor 1948 erbaut wurden.

Zur Bewertung dienen die Bodenrichtwerte als Ausgangspunkt. Hier sind folgende Regeln im Eckpunktepapier festgehalten:

  • Die Finanzverwaltung kann ergänzende Vorgaben zur Bestimmung der Bodenrichtwertzonen (Größe) machen (§ 196 Abs. 1 BauGB).
  • Die Gutachterausschüsse können Bodenrichtwertzonen zu noch größeren Zonen (Lagen) zusammenfassen.
  • Für Kommunen, deren mittleres Bodenwertniveau unter dem „LandesdurchschnittWohnen“ liegt, kann optional das für die Kommune jeweils ermittelte „mittlere Bodenwertniveau“ als „Ortsdurchschnittswert“ angesetzt werden (De-minimis-Regelung).

Können bei gemischt genutzten beziehungsweise Geschäftsgrundstücken weder tatsächlich vereinbarte noch ortsübliche Mieten ermittelt werden, wird anstelle des Ertragswertverfahrens ein vereinfachtes Sachwertverfahren angewandt, bei dem nur noch acht statt über 30 Angaben notwendig sind.

Die Reform soll aufkommensneutral ausgearbeitet werden. Nach einer ersten groben Schätzung geht man zunächst von einer Steuermesszahl von 0,0325 Promille aus. Die Steuermesszahl soll nach Grundstücksarten differenziert werden. Für die jeweiligen Grundstücksarten soll die Steuermesszahl regelmäßig überprüft und gegebenenfalls angepasst werden.

Für die Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft soll ein Ertragswertverfahren, gemäß einem Gesetzentwurf des Bundesrats, eingeführt werden.

Die Kommunen erhalten die Option, eine Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke zu erheben.

Die Auswirkungen der Reform auf den Länderfinanzausgleich werden noch analysiert.

Der so gefundene Kompromiss findet sowohl Zustimmung als auch Kritik. Der Bund der Steuerzahler (BdSt) erwartet bei der Umsetzung dieses Papiers „Mehr Bürokratie, mehr Kosten, mehr Klagen“. Das Kompromissmodell bleibe bei dem sehr problematischen wertabhängigen Modell. In einer Pressemitteilung stellt der BdSt fest, dass die künftige Berechnung der Grundstücke weiterhin verschiedene Faktoren wie den Grundstückswert, das Alter des Gebäudes und die durchschnittlichen Mietkosten beinhalten soll. Die einzige Abweichung zum vorherigen Vorschlag bestehe darin, dass die Miete nicht mehr einzeln für jede Wohneinheit ermittelt werden müsse. „Das heute präsentierte Eckpunktepapier ist weder ein guter Kompromiss noch ein Fortschritt. Wenn diese Reform so kommt, dann wird die Bewertung ungeheuer bürokratisch und teuer. Zudem müssen sich die Gerichte abermals auf viele Streitigkeiten einstellen“, befürchtet BdSt-Präsident Reiner Holznagel.

Durch das Papier würde das Mietniveaus weiter steigen befürchtet der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW. Ein Bürokratiemonster erwartet der Immobilienverband IVD und bewertet den Kompromiss als ungerecht.

Positiv bewertet wird das 8-Punkte-Papier vom Deutschen Städtetag. Deren Hauptgeschäftsführer Helmut Dedy sieht in dem Kompromissvorschlag eine Korrektur, mit der eine der wichtigsten Steuern der Kommunen wieder verfassungsgemäß erhoben werden könne. Auch der Landkreistag lobte die Einigung. Hauptgeschäftsführer Prof. Dr. Hans-Günter Henneke sagte: „Es ist gut, dass damit eine lange Hängepartie auf dem Rücken der Kommunen endet und ein Gesetzentwurf nun auf den Weg gebracht werden kann. Der Bundesgesetzgeber ist aufgefordert, aus den Eckpunkten zügig einen Gesetzentwurf zu formen, damit die Reform bis Ende des Jahres bewältigt werden kann. Dass die Neuregelung auf der Grundlage des werteabhängigen Modells des Bundesfinanzministers stattfinden soll, findet ebenfalls unsere Zustimmung. Ein wertunabhängiger Ansatz ginge an den Realitäten am Immobilienmarkt vorbei.“

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