Mietpreisbremse – nicht bei Mietverhältnisübernahme

Mietpreisbremse – nicht bei Mietverhältnisübernahme

Wenn im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses neue Mieter den bestehenden Mietvertrag weiterführen, greift eine etwa bestehende Mietpreisbremse nicht. Das stellte das Amtsgericht Berlin Wedding in einem Urteil vom 05.03.2026 klar (Aktenzeichen: 13 C 319/25).

Auf Mietpreisbremse von Mietnachfolger angemahnt

In dem Streit ging es um ein Mietverhältnis, das ein Mieter kündigte und dem Vermieter auch Nachmieter vorschlug. Der Vermieter akzeptierte die neuen Mieter unter der Bedingung, dass der Mietvertrag um einen Passus ergänzt würde. Darin wurde geklärt, dass der bisherige Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheidet und die neuen Mieter in dieses Mietverhältnis eintreten.

Die neuen Mieter waren mit der Regelung und der Ergänzung des bestehenden Mietvertrages einverstanden. Nach einiger Zeit verlangten Sie jedoch vom Vermieter einen Teil der Miete zurück. Sie machten geltend, dass die verlangte Miete über der Grenze der Mietpreisbremse liegt.

Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB gilt in ganz Berlin. Es gibt keine Beschränkung auf bestimmte Kieze oder besonders teure Innenstadtlagen.

Mieter können sich nicht durchsetzen

Da der Vermieter nicht bereit war, Rückzahlungen zu leisten, gingen die Mieter vor Gericht, wo sie jedoch unterlagen. Das Amtsgericht Berlin-Wedding vertrat die Auffassung, dass im vorliegenden Fall die Mietpreisbremse nicht greife. Von den aktuellen Mietern und dem Vermieter sei kein neues Mietverhältnis begründet worden. Das bereits bestehende Mietverhältnis war von den neuen Mietern fortgesetzt worden. Nach den §§ 556d ff. BGB gilt die Mietpreisbremse aber nur bei einem neu abgeschlossenen Mietvertrag, der ein neues Mietverhältnis begründet.

Kein Geschäft, um Mietpreisbremse auszuhebeln

Das Gericht klärte auch, dass es sich im vorliegenden Fall um kein Umgehungsgeschäft handelt.

Hinweis: Bei einem Umgehungsgeschäft wird der Mietvertrag so gestaltet, dass gesetzliche Regelungen für ihn formal nicht greifen, er aber wirtschaftlich darauf gerichtet ist, den Schutzzweck der Mietpreisbremse zu vereiteln.

Das Amtsgericht Wedding sah in der Vereinbarung, dass neue Mieter in einen bestehenden Mietvertrag eintreten, keine unzulässige Umgehung der gesetzlichen Mietpreisbegrenzung. Es war – nach Ansicht des Gerichts war nicht nachgewiesen, dass der Vermieter die Vertragsgestaltung gewählt hatte, um die Vorschriften der Mietpreisbremse gezielt zu umgehen.

Bedeutung für die Anwendung der Mietpreisbremse

Das Urteil zeigt, dass bei einem Mieterwechsel innerhalb eines bestehenden Mietvertrages genau zwischen einer Fortsetzung des bisherigen Mietverhältnisses und dem Abschluss eines neuen Mietvertrages unterschieden werden muss. Diese rechtliche Einordnung kann erhebliche Auswirkungen darauf haben, ob sich neue Mieter auf die Mietpreisbremse berufen und gegebenenfalls überhöhte Mietzahlungen zurückfordern können. Im Zweifelsfall solle man sich allerdings in solch einem Fall von einem Fachanwalt beraten lassen.

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