25. Januar 2021 von Hartmut Fischer
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Mietzahlung bei einer Ersatzwohnung

Mietzahlung bei einer Ersatzwohnung

© Golden_Hind / Shutterstock

25. Januar 2021 / Hartmut Fischer

ist eine Mietwohnung zeitweise nicht bewohnbar, muss der Vermieter mit allen Mietern eine Lösung für die Übergangszeit herbeiführen. Die Mieter sind während der Unbewohnbarkeit der Wohnung nicht zur Mietzahlung verpflichtet (§ 536 Abs. 1 BGB). Eine anderslautende Vereinbarung ist unwirksam. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 8.7.2020. (Aktenzeichen 65 S 232/19).

In dem Verfahren ging es um eine Mietwohnung, die von einem Ehepaar angemietet wurde. Der Mietvertrag wurde von beiden Eheleuten unterschrieben. Wegen umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen konnte die Wohnung ein halbes Jahr lang nicht bewohnt werden. Darum zogen die Mieter in eine Ersatzwohnung und zahlten weiter die vereinbarte Miete. Hierauf hatte sich der Vermieter mit dem Ehemann geeinigt.

Im Nachhinein verlangten die Mieter jedoch die geleisteten Zahlungen wieder zurück. Sie hielten die Vereinbarung inzwischen für unwirksam. Nach der Verhandlung vor dem zuständigen Amtsgericht entschied im Berufungsverfahren das Landgericht, das die Mieter im Recht seien. Der Vermieter müsse die geleisteten Zahlungen zurückerstatten.

Da die Mietwohnung während der Modernisierungsmaßnahmen nicht zur Verfügung stand, seien die Mieter in der entsprechenden Zeit nach § 536 Abs. 1 BGB von der Mietzahlung befreit. Die mit dem Ehegatten getroffene Vereinbarung sei unwirksam. Diese Vereinbarung sei nämlich nur mit dem Ehegatten geschlossen worden. Die Ehefrau war nicht involviert. Da sie aber ebenfalls Mieter der Wohnung sei, hätte auch sie der Vereinbarung zustimmen müssen.

Darüber hinaus wäre die getroffene Vereinbarung schon nach § 536 Abs. 4 BGB unwirksam. Danach entfalle die Mietzahlungspflicht, wenn eine Wohnung unbewohnbar ist. Eine andere Vereinbarung können nicht getroffen werden. Das Argument des Vermieters, dass er im Gegenzug auf eine Nutzungsgebühr für die Ersatzwohnung verzichtet habe, ließ das Gericht nicht gelten. Zum einen sei es umstritten, ob eine Nutzungsgebühr überhaupt verlangt werden dürfe (§§ 555d Abs. 7 und 555a Abs. 3 BGB). Außerdem fehlten dem Gericht Belege, wonach die Ersatzwohnung vergleichbar mit der vermieteten Wohnung sei.

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