Ortsübliche Vergleichsmiete und wohnwertmindernde Merkmale

Ortsübliche Vergleichsmiete und wohnwertmindernde Merkmale

Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung an. Das wohnwertmindernde Merkmal wird immer berücksichtigt. Hat der Mieter eine Modernisierung abgelehnt, spielt das keine Rolle. Dies hat das Landgericht Berlin am 09.12.2022 entschieden (Aktenzeichen 66 S 108/22).

Mieter lehnt mieterhöhungsverlangen ab

Dem Verfahren voraus gegangen war ein Mieterhöhungsverlangen, das vom betroffenen Mieter abgelehnt wurde. Mit dem Verlangen sollte eine Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen. Der Mieter monierte, dass der Vermieter ein den Wohnwert minderndes Merkmal nicht berücksichtigte.  Er forderte deshalb die Senkung des Erhöhungsbetrags.

vermieter will Erhöhung gerichtlich durchsetzen

Der Vermieter akzeptierte dies nicht. Er verwies darauf, dass der Mieter eine geplante Modernisierung abgelehnt habe. Damit könnte das den Wohnwert mindernde Merkmal bei der Berechnung der Mieterhöhung keine Rolle spielen. Um die Erhöhung durchzusetzen, klagte der Vermieter.

vermieter unterliegt vor dem landgericht berlin

Auch vor dem Landgericht Berlin hatte der Vermieter keinen Erfolg. Die Entscheidung der Richter: der Wohnwert mindernde Tatbestand muss bei der Mieterhöhung berücksichtigt werden. Dass der Mieter eine Renovierung des Bades abgelehnt hatte, spielte für das Gericht keine Rolle. Entscheidend für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei der tatsächliche Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Festlegung.

verweigerte modernisierung spielt bei der ortsüblichen verghleichsmiete keine Rolle

Wollte der Vermieter eine Modernisierung durchführen, hätte er gegen den Widerspruch des Mieters eine Duldungsklage anstrengen müssen. Da er dies nicht tat, konnte er sich auch nicht mehr auf die Weigerung des Mieters berufen. Der Wohnungszustand blieb also unverändert. Von diesem Zustand musste man bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgehen.

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