Untermieter: Umgehung des Kündigungsschutzes?

Untermieter: Umgehung des Kündigungsschutzes?

Die strengen Regeln des Wohnraummietrechts gelten normalerweise nicht für einen Untermieter. Darum versuchte ein Vermieter eine Wohnung über seine Schwägerin, die quasi als Strohmann fungierte, komplett unterzuvermieten. Das Landgericht Berlin entschied jedoch, dass es sich in so einem Fall um eine gewerbliche Untervermietung handele, bei der bei einer Kündigung des Hauptmieters der Vermieter in das Mietverhältnis zum Untermieter eintritt, sodass das komplette Wohnraummietrecht wieder angewendet wird. (Urteil vom 09.05.2023 – Aktenzeichen 65 S 191/22).

Vermietet an  die schwägerein – die weiter untervermietet

In dem Verfahren ging es um eine 5-Zimmer-Wohnung, welche der Eigentümer des Mehrfamilienhauses an seine Schwägerin vermietete. Im Mietvertrag wurde der Schwägerin das Recht der Untervermietung ausdrücklich eingeräumt. Die Schwägerin zog nicht in die Wohnung ein, sondern vermietete sie an unterschiedliche Personen. Nach einiger Zeit kündigte der Vermieter seiner Schwägerin und verlangte, dass die aktuellen Untermieter die Wohnung räumten.

Untermieter vor amtsgericht erfolgreich

Die Untermieter weigerten sich jedoch. Der Vermieter ging vor Gericht. Er erhob Räumungsklage. Vor dem Amtsgericht Berlin-Neukölln hatte er jedoch keinen Erfolg. Das Gericht stufte die Untervermietungen der Schwägerin als gewerbliche Vermietung ein.

Nach § 565 Abs. 1 BGB tritt in diesem Fall der Vermieter bei einer Kündigung des (Haupt-)Mieters in dessen Rechte und Pflichten ein. Eine wirksame Kündigung sei vor diesem Hintergrund gegen die Untervermieter ausgeschlossen. Dem widersprach der Vermieter. Der Mietvertrag mit seiner Schwägerin sei nicht mit dem Ziel der gewerblichen Untervermietung geschlossen worden. Mit dieser Argumentation ging der Vermieter in Berufung vor das Landgericht Berlin.

landgeericht bestätigt gewerbliche Vermietung

Doch auch hier hatte er keinen Erfolg. Auch das Landgericht hielt das Mietverhältnis zwischen Schwägerin und Vermieter für eine gewerbliche Vereinbarung. Diese sei nur geschlossen worden, um die Gesetze und Vorschriften des Wohnraummietrechts zu umgehen. Ziel sei es gewesen, die Untermietverhältnisse jederzeit nach eigenem Gutdünken zu beenden. Das Landgericht sah keinen sachlichen Grund und keine Interessen des Vermieters, mit denen man von einem klassischen Untermietverhältnis begründen könnte. Der Kündigungsschutz der (Unter-)Mieter dürfe deshalb nicht verkürzt werden.

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