WEG: Eigentümerversammlung in der Pandemie ohne Eigentümer?

WEG: Eigentümerversammlung in der Pandemie ohne Eigentümer?

Eine Hausverwaltung lud die Eigentümer zur Versammlung ein. Gleichzeitig teilte sie aber mit, dass keine Präsenz erwünscht ist. Stattdessen sollten die Eigentümer der Hausverwaltung Abstimmungsvollmacht erteilen. Doch hier gefasste Beschlüsse sind ungültig. Das gilt auch in Corona-Zeiten. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Hannover in einem Urteil vom 07.01.2021 (Aktenzeichen 480 C 8302/20).

In dem Verfahren ging es um eine Eigentümerversammlung, zu der die Hausverwaltung eingeladen hatte. Allerdings lud die Hausverwaltung die Eigentümer auch gleich wieder aus. In der „Einladung“ hieß es:

„Wir laden mit den beiliegenden Unterlagen ordnungsgemäß zu einer Eigentümerversammlung ein, zu der sie aber bitte nicht erscheinen. Sollten Eigentümer/innen erscheinen, wären wir zum sofortigen Abbruch der Veranstaltung gezwungen“ (Fettdruck wie in der Einladung). A

Außerdem verlangte die Hausverwaltung die schriftliche Vollmachten von den Eigentümern. In der „Geisterversammlung“ wurde ein Beschluss zur Änderung der Hausordnung gefasst. Dieser wurde  von einem Wohnungseigentümer angefochten.

Der Kläger rügte, dass ihm das Teilnahmerecht verweigert wurde. Außerdem habe keine Diskussion stattgefunden. Darüber hinaus habe der Verwaltungsbeirat seine Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verletzt. Deshalb sei der Beschluss nichtig.

Die Hausverwaltung sah keine Pflichtverletzung des Verwaltungsbeirates. Von der Versammlung sei auch niemand ausgeschlossen worden. Man habe lediglich eine Vollmachts-Versammlung anberaumt.  Dies sei auch rechtmäßig. Es hätte dem Kläger freigestanden, zur Eigentümerversammlung zu erscheinen. Dann wäre diese nicht durchgeführt und die Hausordnung nicht geändert worden.

Das Gericht stellte sich auf die Seite des Klägers. Es handele sich um einen Verstoß gegen § 23 Abs. 1 WEG. Danach sind Beschlüsse einer Eigentümerversammlung nichtig, wenn sie in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen. Zu diesem Kernbereich gehöre das Recht der Wohnungseigentümer, an den Eigentümerversammlungen teilzunehmen.

In dem Einladungsschreiben wurde den Wohnungseigentümern die Teilnahme verwehrt. Sie wurden ausdrücklich aufgefordert, nicht zu erscheinen. Außerdem wurde angekündigt, dass die Veranstaltung sofort abgebrochen würde, wenn Eigentümer erscheinen.

Dies stellt eine Verletzung des Kernbereichs der Rechte der Wohnungseigentümer dar. Die Wohnungseigentümer konnten ihre Rechte nicht direkt wahrnehmen.  Sie konnten ihr Stimmrecht  nur durch die Erteilung einer Vollmacht mit Anweisungen ausüben. Auseinandersetzungen und Diskussionen fanden nicht statt. Dies ist aber ein wesentlicher Bestandteil der Eigentümerversammlung.

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