Quoten­-Abgeltungs­klausel als Mietbestandteil

Quoten­-Abgeltungs­klausel als Mietbestandteil

Mit einer Quotenklausel wird der Mieter verpflichtet, sich beim Auszug an Renovierungsarbeiten mit einem nach der Mietdauer gestaffelten Quote zu beteiligen. Diese Quotenklausel wurde von den Gerichten in der Vergangenheit grundsätzlich abgelehnt und in Mietverträgen für nichtig erklärt. Das Landgericht Berlin hat aber am 15.03.2022 in einem Urteil entschieden, dass die Klausel unter bestimmten Umständen doch wirksam sein kann. (Aktenzeichen 67 S 240/21)

Streit um kautionsrückzahlung

In dem Verfahren ging es um die Rückzahlung einer Mietkaution, die vom Vermieter verweigert wurde. Er argumentierte, dass die Kaution die Kosten einer vereinbarten Quotenklausel decke. Mit der Klausel wurde eine anteilmäßige Abgeltung von Schönheitsreparaturen geregelt, die zum Ende des Mietverhältnisses fällig würde. Der Mieter wollte diesen Anspruch nicht akzeptieren und klagte vor dem Amtsgericht, das die Klage jedoch abwies. Daraufhin ging der Mieter in Berufung vor das Landgericht Berlin.

landgeericht lehnt quatenregel grundsätzlich ab

Das Landgericht gab nun dem Mieter recht und verlangte vom Vermieter die Auszahlung der Kaution. Das Gericht begründete die Entscheidung mit den bereits in der Vergangenheit von anderen Gerichten zugrunde gelegten Maßstäben. Eine Quotenklausel sei ebenso unwirksam wie eine Verwaltungskostenpauschale oder eine Umlage von Kleinreparaturen. Als Individualvereinbarung verstoßen diese Vereinbarung gegen § 556 Abs. 4 BGB. Als Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Formularmietvertrag (AGB) wären die Regelung nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

quote als mietbestandteil denkbar

Interessanterweise räumte das Gericht aber ein, dass eine Quotenabgeltung unter Umständen zulässig sein könne. Wäre die Quotenklausel als Teil der Miete vereinbart worden, können sie unter Umständen wirksam sein. Hierzu müsse aber der Vermieter die der Mietberechnung zugrunde liegende Kalkulation offenlegen. Da hier aber kein Zusammenhang mit der Mietkalkulation nachgewiesen werden konnte, blieb die Quote unwirksam.

Unser Tipp: Wenn auch das Urteil ein wenig Hoffnung macht. Die Beweisführung, dass es sich bei der Quotenregelung um einen Mietbestandteil  handelt, ist schwierig. Hier sollte man keine Experimente machen, denn grundsätzlich bleibt die Quotenregelung weiterhin nicht zulässig.

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