Bogen rund

Leerstehende Immobilie absetzen

Mit Ausgaben Steuern sparen


Gerade in der Pandemie sehen sich viele Vermieter damit konfrontiert: wegbrechende Mieteinnahmen und leerstehende Immobilien. Die Kosten der Immobilie machen jedoch keine Corona-Pause. Und während gewerbliche Vermieter auf staatliche Finanzspritze hoffen können, haben private Vermieter das Nachsehen. Doch: Auch in Corona-Zeiten können Sie Steuern sparen. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen, damit das klappt.

Kurz & knapp

  • Auch für die Zeit des Leerstands können Werbungskosten geltend gemacht werden
  • Bei hohen Mietausfällen kann die Gemeinde die Grundsteuer erlassen
  • Als grundlegende Voraussetzung gilt: Vermietungsabsicht deutlich machen

Leerstehende Immobilie wegen Corona – was kann ich tun?

Das öffentliche Leben liegt wegen Corona auf Eis, das Objekt steht be­reits seit Monaten leer und auf dem Markt herrscht allenfalls verhaltener Optimismus – so der aktuelle Alltag im Vermietungsgeschäft.

Für private Vermieter bedeutet das: erhebliche finanzielle Einbußen. Für sie gibt es keinen Corona-Rettungsschirm – die sogenannten November- und Dezemberhilfen und die Überbrückungshilfen stehen nur denjenigen zu, die gewerbsmäßig und hauptgeschäftlich vermieten. Aktuelle Informationen zu November- und Dezemberhilfen finden Sie in unserem Beitrag Nothilfe für Selbstständige.

Doch – auch unabhängig von der Pandemie – lassen sich auch bei leerstehenden Immobilien Steuern sparen. Diese Möglichkeiten zur Steuerminderung haben Sie.

Steuervorteil trotz Leerstand nutzen

Grundsätzlich gilt: Vermieten Sie eine Immobilie, müssen Sie die Einnahmen daraus versteuern. Nicht nur die langfristige Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses sind steuerpflichtig, sondern auch die Vermietung von Ferienwohnungen, Ferienhäusern, Grundstücken oder einzelnen Zimmern.

Dabei entstehen auch reichlich Ausgaben. Und genau diese können Sie als Werbungskosten von der Steuer abziehen. An folgenden Kosten rund um die vermietete Wohnung können Sie das Finanzamt unter anderem beteiligen:

  • Schuldzinsen
  • Abschreibungen
  • Reparaturen
  • Verwaltung
  • Nebenkosten
  • Grundsteuer

Kosten absetzen bei einer über mehrere Monate leerstehenden Immobilie – auch das geht. Selbst wenn Ihre Immobilie längere Zeit nicht vermietet ist und Sie dadurch keine Mieteinnahmen haben, dürfen Sie die anfallenden Kosten absetzen. Doch je länger die Immobilie leer steht, desto misstrauischer wird das Finanzamt. Es könnte davon ausgehen, dass Sie die Wohnung gar nicht mehr vermieten wollen. Daher heißt es für Sie: aktiv werden.

Vermietungsabsicht deutlich machen

Sie müssen dem Finanzamt glaubhaft machen, dass Sie sich auch ernsthaft um eine neue Vermietung bemühen. Andernfalls wird Ihnen mangels Einkünfte-Erzielungsabsicht der Abzug der Vermietungskosten verweigert.

Keine Schuld am Leerstand – bitte nachweisen

Zudem müssen Sie nachweisen, dass Sie keine Schuld am Leerstand der Wohnung haben. Bei länger leerstehenden Immobilien sollten Sie also an Renovierung denken oder die Miethöhe überdenken.

Doch hier gilt es nicht zu übertreiben: Verlangen Sie weniger als 66 Prozent (bzw. 50 Prozent ab 2021) der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Sie die Werbungskosten nur teilweise absetzen – hier sind Prozente entscheidend. Zahlen Freunde und Verwandte Ihnen gar keine Miete, können Sie auch keine Ausgaben geltend machen.

Wie viel Werbungskosten Sie bei verbilligter Vermietung abziehen können, lesen Sie in unserem Beitrag Vermietung an Angehörige.

Corona Information IconWerbungskostenabzug bei coronabedingtem Mieterlass

Anlässlich der Corona-Pandemie informiert die Finanzverwaltung: Private Vermieter, die vorübergehend auf Miete verzichten, weil ihre Mieter coronabedingt in finanzielle Bedrängnis geraten sind, dürfen die Werbungskosten wie bisher abziehen.

Das gilt auch dann, wenn die Miete erstmals unter 66 Prozent (2021:50 Prozent) liegt. Der zeitlich befristete Mieterlass wirkt sich nicht auf die Einkünfte-Erzielungsabsicht aus (OFD NRW, S 2253 – 2020/0025 – St 231).

Und so klappt’s mit dem Nachweis

Sammeln Sie alle Dokumente, die belegen, dass Sie ernsthaft darum bemüht sind, einen Mieter zu finden. Dazu gehören:

  • Kopien von Anzeigen in Tageszeitungen und im Internet
  • Aushänge am schwarzen Brett
  • Rechnungen von Maklern
  • Belege über Renovierungskosten
  • Besichtigungsprotokolle

Ob tatsächlich eine Einkünfte-Erzielungsabsicht besteht, kann das Finanz­amt je nach Einzelfall entscheiden. Je deutlicher Sie Ihr Engagement belegen – etwa durch wiederholte Vermietungsanzeigen –, desto glaubhafter wird Ihre Vermietungsabsicht für das Finanzamt.

Kein Kostenabzug bei Sanierungsstau

Die laufenden Kosten können während des Leerstands abgesetzt werden – allerdings nur solange die Einkünfte-Erzielungsabsicht nachweisbar ist. Eine Renovierung im großen Stil sollte also immer dem Ziel dienen, die leerstehende Immobilie zu vermieten.

Befindet sich eine seit vielen Jahren leerstehende Wohnung aufgrund eines Sanierungsstaus in einem völlig desolaten und maroden Zustand, ist eine Absicht, Einkünfte damit erzielen zu wollen, nicht mehr anzunehmen (BFH, X R 17/16).

Grundsteuer sparen

Mussten Sie als Vermieter einen erheblichen Mietausfall hinnehmen, haben Sie die Möglichkeit, einen Teilerlass der Grundsteuer zu erhalten. Vorausgesetzt, Sie haben die Mietausfälle nicht selbst verschuldet. Dann können Sie bei Ihrer Gemeinde einen Antrag auf Grundsteuererlass stellen. Und das lohnt sich: Bei leerstehenden Immobilien kann die Gemeinde bis zu 50 Prozent der Grundsteuer erlassen.

Info Icon Grafik

Für 2020 muss der Antrag bis zum  31.03.2021  beim Steueramt Ihrer Gemeinde eingehen.

Sie wollen einen Antrag auf Grundsteuererlass stellen? Das Musterschreiben sowie weitere Informationen zum Thema finden Sie in unserem Beitrag zur Grundsteuer.

Leerstehende Immobilie Banner

Leerstehende Immobilie: vermieten oder verkaufen?

Sie wollen die leerstehende Immobilie nicht nur vermieten, sondern gleichzeitig zum Verkauf anbieten? Selbst dann steht Ihnen weiterhin der Werbungs­kostenabzug zu, sofern Sie den Vermietungswillen glaubhaft machen.

Anders sieht es aus, wenn Sie eine nun leerstehende Immobilie bisher selbst bewohnt haben, sich noch nicht endgültig für eine Vermietung entschieden haben und alternativ noch einen Verkauf erwägen. In diesem Fall unterstellt das Finanzamt, dass Sie das Objekt für einen eventuellen Verkauf herrichten. Hier sollten Sie die Spekulationsfrist beachten.

Dann sollten Sie mit der Steu­ererklärung – unter Berücksichtigung der üblichen Abgabefristen – warten, bis die Wohnung entweder verkauft oder vermietet ist. Im Falle der Vermietung können Sie die Kosten des Leerstands als Werbungskosten bei der Vermietung geltend machen. Wenn Sie die Wohnung verkauft haben, geht das nicht, da die Kosten über den Verkaufspreis zulasten des Käufers gehen.

Kosten in die Steuererklärung eintragen: noch einfacher mit WISO Steuer

Sparen Sie sich die Zeit für lästiges Suchen der richtigen Formulare! Mit WISO Steuer beantworten Sie einfach ein paar Fragen. Das Programm trägt dann alles an die richtige Stelle in Ihrer Steuererklärung ein. Geben Sie Ihre Ausgaben an unter Meine Steuererklärung -> Thema hinzufügen: Weitere Einkunftsarten -> Sparer und Vermieter.

 

Steuerberatung?

Einzelfragen zu Ihrer Steuererklärung darf leider nur ein Steuerberater beantworten. Wir freuen uns jedoch über Lob und Kritik und nehmen Ihre Anregungen gerne für zukünftige Beiträge auf.

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Übrigens: In unserer Steuer-Software finden Sie eine ausführliche Hilfe und Tipps zu allen Themen rund um Ihre Steuererklärung.

2 Kommentare

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    • 2
      Jochen Breunig

      Guten Tag Frau Kratz,

      leider darf ich Sie aus rechtlichen Gründen steuerlich nicht beraten. Grundsätzlich kann die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen aber nur dann in Anspruch genommen werden, soweit die Aufwendungen weder Betriebsausgaben noch Werbungskosten darstellen und soweit sie nicht als Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt worden sind.

      Vielen Dank und Grüße
      Jochen Breunig
      Tax Specialist bei steuernsparen

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