Balkone müssen repariert werden – wer trägt die Kosten?

Balkone müssen repariert werden – wer trägt die Kosten?

Balkone stellen für viele ein Stück Lebensqualität dar. Aber kommt der Balkon in die Jahre, kann er brüchig werden und die Nutzung ist nur noch teilweise oder im Extremfall  gar nicht mehr möglich. Bei einer Wohneigentumsgemeinschaft (WEG) stellt sich dann die Frage, wer für den Zustand verantwortlich ist und die Kosten für Renovierungsarbeiten tragen muss. Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte in einem Urteil vom 24.04.2026 klar, dass die Gemeinschaft bei Gebäudeschäden handeln muss – auch wenn die Teilungserklärung bestimmte Aufgaben auf die einzelnen Wohnungsinhaber überträgt. (Aktenzeichen V ZR 102/24)

Balkone marode – WEG trifft keine Entscheidung

In dem Verfahren ging es um mehrere Balkone an einem Gebäude, das einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehörte. Die Balkone waren in einem so schlechten Zustand, dass sich Teile davon ablösen konnten. Darum wurde bereits die unter den Balkonen befindliche Grünfläche gesperrt. Nach der Teilungserklärung war für die Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone der jeweilige Wohnungseigentümer zuständig. Es wurden drei Sanierungsvorschläge von Sachverständigen vorgelegt, von denen aber keiner eine Mehrheit der Eigentümerversammlung fand.

Wohneigentümer will Entscheidung für Balkonsanierung erzwingen

Einer der Wohnungseigentümer legte gegen die Ablehnung der Vorschläge Anfechtungsklage ein. Stattdessen wollte er erreichen, dass einem der Vorschläge zugestimmt werde und die Balkone durch die Gemeinschaft saniert werden. Hiermit konnte er sich zunächst vor Gericht nicht durchsetzen. Das Berufungsgericht ließ jedoch eine Revision vor dem BGH zu. Hier verfolgte der Kläger seine Ziele weiter.

BGH: Gemeinschaft muss bei maroden Balkonen handeln

Der Bundesgerichtshof teilte die Ansicht des Klägers. Die Richter entschieden, dass die ablehnenden Beschlüsse für ungültig erklärt und durch einen Beschluss zur Sanierung der Balkone ersetzt werden.

Der BGH stellte in der Begründung fest, dass die WEG über die Balkonsanierung beschließen konnte.  Ihr obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierzu gehört insbesondere die ordnungsgemäße Erhaltung – auch der Balkone. Allerdings ist es möglich, von dieser gesetzlichen Verteilung per Vereinbarung abzuweichen. Dies war hier durch die Teilungserklärung geschehen. Der BGH stellte jedoch fest, dass auch in einem solchen Fall die WEG nicht die Kompetenz verliert, über Erhaltungsmaßnahmen zu entscheiden.

WEG kann Erhaltung der Balkone delegieren – bleibt aber in der Verantwortung

Die WEG kann Erhaltungsmaßnahmen zwar delegieren, aber die Verantwortung nicht komplett übertragen. Das ergibt sich nach Ansicht des BGH schon daraus, dass die WEG für den baulichen Zustand der Anlage verantwortlich bleibt und die Verkehrssicherungspflichten für die Gebäude erfüllen muss. Um dies sicherzustellen, kann die WEG nicht nur einzelne Wohneigentümer zu Maßnahmen verpflichten. Sie kann auch eine Komplettsanierung beschließen. Das ändert allerdings nichts daran, dass ein Wohnungseigentümer weiterhin – wie in der Teilungserklärung vorgesehen – die Kosten für die Sanierung „seines“ Balkons allein tragen muss.

Verkehrssicherungspflicht auch bei Balkonen

Natürlich wollen die Eigentümer von Wohnungen ohne Balkone keine Kosten tragen. Da die WEG aber verkehrssicherungspflichtig ist, bleibt die Erhaltung auch Teile des Gemeinschaftseigentums, die eine Sonderausstattung darstellen, schon wegen der verbleibenden Haftungsrisiken von Relevanz. Hinzu kommt das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Werterhaltung der gesamten Anlage.

Auch der einzelne Wohnungseigentümer kann ein Interesse an einem Tätigwerden der WEG haben. Normalerweise verfügt nur die WEG über die für koordinierte Erhaltungsmaßnahmen erforderlichen Erkenntnisse und Möglichkeiten. Einem einzelnen Wohnungseigentümer dürfte es außerdem schwerfallen, verschiedene Handwerker zu finden, auszuwählen und deren Arbeiten zu koordinieren.

Handeln bei Balökonen, bei denen Erhaltungsbedarf besteht

Unter Umständen muss die WEG sogar tätig werden. Besteht bei mehreren Balkonen zwingender Erhaltungsbedarf, ist die WEG verpflichtet, Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu ergreifen. Ist nur ein Balkon betroffen, muss die WEG tätig werden, wenn es – etwa wegen der Art der Schäden und der zu ihrer Behebung gebotenen Maßnahmen – für einen einzelnen Wohnungseigentümer unzumutbar wird, selbst tätig zu werden.

Die WEG muss auf jeden Fall tätig werden, wenn durch die Balkone Gefahren für andere Wohnungseigentümer oder Dritte entstehen.

Vor diesem Hintergrund hat der BGH deshalb einen Grundlagenbeschluss gefasst, nach dem die Sanierung der Balkone durch die WEG selbst vorgenommen wird. In welcher Weise die Balkonsanierung durchgeführt wird, unterliegt dagegen weiterhin der Entscheidung der Wohnungseigentümer. Ist primär umstritten, wer die Sanierung durchführen muss, genügt es, wenn das Gericht im Wege der Beschlussersetzung die Richtung vorgibt. Die gerichtliche Festlegung auf die Durchführung einer bestimmten Sanierungsvariante kann dagegen nicht verlangt und deshalb ein entsprechender Beschluss nicht ersetzt werden.

Auf die Anfechtungsklage hat der BGH außerdem die Negativbeschlüsse über die Sanierungsvarianten für ungültig erklärt. Zwar gibt es drei verschiedene Ausführungsvarianten für die Balkonsanierung, die sich jeweils abgesehen von den Kosten hinsichtlich der neu zu verbauenden Balkonbrüstungen unterscheiden. Fest steht aber der grundsätzliche Sanierungsbedarf. Dann entspricht es jedenfalls nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, alle von dem zuvor beauftragten Sachverständigen ausgearbeiteten Sanierungsvarianten abzulehnen und es letztlich dauerhaft bei einer Sperrung der unter den Balkonen liegenden Grünflächen zu belassen.

Das könnte Sie auch interessieren:

Balkone: Nicht alles ist erlaubt
Das Planschbecken auf dem Balkon
Balkonkraftwerk: Wo sind die Grenzen?