Kosten für leerstehende Wohnung

Kosten für leerstehende Wohnung

Unter Umständen Werbungskosten


Eigentlich hatten Sie die Zweitwohnung gekauft, um diese weiter zu vermieten; ein weiteres Standbein Ihrer Altersvorsorge. So der Plan. Doch nun steht das Objekt be­reits seit Monaten leer. Kosten fallen trotzdem an. Was nun?

Das ganze Jahr hindurch Ausgaben

Keine Bange: Die durch den Leerstand entstandenen Kosten können Sie von der Steuer absetzen – aber nur, wenn Sie sich auch ernsthaft um eine neue Vermietung bemühen.

Wie Sie dies am besten nachweisen, haben wir für Sie zusammengefasst.

Auch wenn eine Wohnung nicht vermietet ist, fallen trotzdem Kosten an: Die Grund­steuer muss gezahlt werden, der Darlehenszins wartet auf Bezahlung, aber auch Strom und Heizung sind während des Leerstandes nicht umsonst. All diese Ausgaben sind vorab entstandene Werbungskosten – und sollten in Ihrer Steuererklärung angege­ben werden.

Wollen Sie weiter vermieten? Beweisen Sies!

Doch genau hier gibt es eine kleine Hürde: Sie müssen dem Finanzamt glaubhaft machen, dass Sie das jetzt noch leerstehende Objekt auch tatsächlich wieder vermie­ten möchten. Sonst wird Ihnen mangels Einkünfte-Erzielungsabsicht der Abzug des Vermietungsverlustes verweigert. Dabei gilt: Je länger die Wohnung oder das Haus leer steht, desto genauer prüft das Finanzamt, ob der Vermietungswille noch besteht.

Auch müssen Sie nachweisen, dass Sie keine Schuld am Leerstand der Wohnung haben – beispielsweise weil Sie die Miete nicht senken wollen oder weil das Objekt seit Jahrzehnten nicht renoviert wurde. Denn sonst erkennt der Fiskus die Kosten definitiv nicht an.

So klappts am Besten

Sammeln Sie alle Dokumente die belegen können, dass Sie ernsthaft darum bemüht sind, einen Mieter zu finden. Dazu gehören:

  • Kopien von Anzeigen in Tageszeitungen und im Internet
  • Aushänge am schwarzen Brett
  • Rechnungen von Maklern
  • Belege über Renovierungskosten
  • Besichtigungsprotokolle

Ob tatsächlich eine Einkünfte-Erzielungsabsicht besteht oder nicht, kann das Finanz­amt je nach Einzelfall entscheiden (Urteil des BFH, Aktenzeichen IX E 38/12). Dabei gilt: Je mehr Sie Ihre Absicht zur Vermietung belegen können – beispielsweise durch wiederholte Vermietungsinserate – , umso mehr spricht das für eine ernsthafte Vermie­tungsabsicht, und umso größer sind die Chancen auf den Kostenabzug während der Zeit des Leerstands.

Durch eine Glaubhaftmachung können selbst Ausgaben über einen Zeitraum von zehn Jahren Leerstand abgezogen werden. So entschied das Finanzgericht Saarland in einem Fall, bei dem Renovierungsarbeiten wegen finanzieller Engpässe vorüberge­hend nicht beendet werden konnten und es daher zu einem längeren Leerstand kam (Aktenzeichen 1 K 443/02).

Vermieten oder verkaufen?

Sie wollen das zu vermietende Objekt gleichzeitig zum Verkauf anbieten? Selbst dann steht Ihnen bei Glaubhaftmachung des Vermietungswillens weiterhin der Werbungs­kostenabzug zu.

Anders sieht es aus, wenn Sie eine nun leerstehende Wohnung bisher selbst bewohnt haben und sich noch nicht endgültig für eine Vermietung entschieden haben- und alternativ noch einen Verkauf erwägen. In diesem Fall unterstellt das Finanzamt, dass Sie das Objekt für einen eventuellen Verkauf herrichten. Dann sollten Sie mit der Steu­ererklärung warten, bis die Wohnung entweder verkauft oder vermietet ist. Im Falle der Vermietung können Sie die Kosten des Leerstands als Werbungskosten bei der Vermietung geltend machen. Wenn Sie die Wohnung verkauft haben, geht das nicht.

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